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房地产三大清算实操和增值税管控筹划(第 31 期)

价      格: ¥ 980.0

报名人数:7/50人 报名截止:2020-07-06 19:30

课程形式: 直播+录播课 课时数:19.6课时 所属类别: 房地产

课程收益:帮助学员化解房地产项目不同阶段企业所得税汇算、企业所得税的清算、企业注销清算分配和土地增值税项目清算风险,搭建适用房地产行业运营特点的全套增值税核算管控体系和筹划技巧,全方位提升财务人员检查应对技能。
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授课名师

于仁德

税务师,实战型企业培训讲师、财税顾问。从事税务工作二十多年,包括十五年税务稽查、两年征管、五年税政法规工作。目前在全国多家纳税人俱乐部及各省讲授房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对等财税实务课,培养了众多财务总监。近年来,为多家大型企业集团作财税内训,并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。

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课程安排

直播课程表 直播课程安排
房地产三大清算实操和增值税管控筹划(一) 2020年07月06日  19:00~22:00
房地产三大清算实操和增值税管控筹划(二) 2020年07月07日  19:00~22:00
      赠送资料:1、房地产企业三大增值税种整体项目纳税测算(模版);2、房地产企业整体项目成本管控测算(模版);3、土地增值税全套真版测算实用模版;4、超详细电子讲义(含大量实务应用模版)可作实务查询字典。5、提供视频回放(直播课结束以后开通,学习期90天)。
录播课程表 视频开放时间说明
第一篇 第一章 企业所得税汇算清缴必备知识 第一部分为录播部分,报课后即可观看,学习期90天;请学员报课后及时学习录播视频;第二部分为直播回放,直播课结束后开通。
第一篇 第二章 开办期业务所得税处理
第一篇 第三章 预售期间的所得税汇算(1)
第一篇 第三章 预售期间的所得税汇算(2)
第一篇 第三章 预售期间的所得税汇算(3)
第一篇 第三章 预售期间的所得税汇算(4)
第一篇 第三章 预售期间的所得税汇算(5)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(1)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(2)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(3)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(4)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(5)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(6)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(7)
第一篇 第四章 销售期间的所得税汇算(8)
第二篇 清算期所得税处理(1)
第二篇 清算期所得税处理(2)
第三篇 土地增值税清算(1)
第三篇 土地增值税清算(2)
第三篇 土地增值税清算(3)
第三篇 土地增值税清算(4)
第三篇 土地增值税清算(5)
第三篇 土地增值税清算(6)
第三篇 土地增值税清算(7)
第三篇 土地增值税清算(8)
第三篇 土地增值税清算(9)
第三篇 土地增值税清算(10)
第三篇 土地增值税清算(11)
第三篇 土地增值税清算(12)
第三篇 土地增值税清算(13)
第三篇 土地增值税清算(14)
第三篇 土地增值税清算(15)
第三篇 土地增值税清算(16)
第三篇 土地增值税清算(17)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(1)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(2)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(3)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(4)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(5)
第四篇 房地产企业增值税管控筹划(6)

教学大纲

前言:
  国地税合并、“金税三期”大数据全面严征管体制下,房地产企业在所得税汇算、清算及土地增值税项目清算和增值税核算管控实践中都有哪些涉税风险?“营改增”全面实施对房地产行业运营管理都有哪些影响?企业如何全面有效应对三大高增值税种的税负风险?

第一篇 企业所得税汇算
第一章 企业所得税汇算清缴必备知识
 一、所得税汇算清缴主体如何判断?总分公司如何汇算?投资合伙企业如何认定其汇算主体?所得税汇算中应掌握哪些核心风险点?实操中如何搭建公司组织架构在所得税方面综合税负最优?所得税汇算清缴如何应对新征管体制下大数据严征管体制要求?
 二、新的金税工程全面升级下,企业所得税汇算数据申报后征管系统都排查哪些风险点?为什么你们单位检查总是被抽重?税务机关对企业所得税重点检查哪些方面?汇算清缴后补退税如何会计处理?如何应对税务稽查和纳税评估?
 三、所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化?企业应重点关注哪些方面?房地产企业全套纳税申报表填制方法解读。
第二章 开办期业务的所得税处理
 一、财务和税务上如何划分企业筹建期?筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除?都有哪些涉税风险?如何利用筹建期财税新政筹划税收?
 二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理?筹建期间所得税亏损如何处理?票据风险如何把控?筹建期间以发起人名义取得发票,是否可在设立后企业作开办费扣除?
   案例:筹建期开办费支出会计核算和税收调整,并在新版所得税年度申报表具体填报应用。
第三章 预售期间的所得税汇算
 一、预售期间所得税的预缴
  1.企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化?实例解析预缴申报应注意风险点?季度少预缴企业所得税能否认定偷税?预缴的税金及附加在所得税预缴申报时可否税前扣除?企业如何避免多预交企业所得税?
  2.企业所得税的预缴申报新政解析,实战理解“实际利润额”。
  3.案例:房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例填报应用?
 二、预售期间的所得税汇算
 (一)预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认?应关注哪些涉税风险点?房地产企业不申报预收收入税收上是否属偷税?有哪些可利用节税技巧?
 (二)业务招待费、广宣费、劳保支出等费用扣除涉税实务分析和应用技巧?集团间如何进行广告费、业务宣传费分摊?业务招待费与业务宣传费选择的案例分析。
    捐赠支出票据处理技巧。如何税收筹划将捐赠业务有效税前扣除?
    常见问题解析。如:与企业生产经营有关的企业外部人员交通费能否据实税前扣除?公司经常与客户一起出差考察业务,客户机票等费用是否允许税前扣除?查补收入能否作计提业务招待费、广告费和业务宣传费基数?房地产企业销售未完工产品预售收入可作业务招待费等三项费用计提基数,企业可否选择会计确认销售收入时点作三项费用计提基数? 
 (三)房地产企业的融资规划。
  1.关联企业融资涉税风险解析。房地产企业组织架构如何搭建对后续融资有利?
  2.向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除?
   问题:企业取得个人资产向金融机构抵押贷款,其贷款利息可否税前扣除?企业向个人借款利息税前扣除如何处理税负最优?
  3.如何将超金融机构贷款利率利息在所得税前合理扣除实例解析。
  4.如何将房地产企业应税收入转成免税收入降低经营环节高利润产生的高所得税税负实例解析。
   相关问题:房地产企业买古玩字画如何最优化税前扣除?私车公用全方位政策解析和应用。手续费及佣金支出实例解析。5%限额扣除是按单个合同还是按总收入计算?差旅费票据及涉税处理全解析。
   案例:房地产企业项目预售阶段年末所得税汇算时,如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析。
第四章 销售期间的所得税汇算
 一、收入总额管理
  1.竣工阶段会计和税法在收入确认方面有哪些差异和风险点?
   实例解析:新收入准则下房地产企业如何进行会计上的收入确认?
  2.相对权责发生制原则,税法在合同约定制收入确认方面有哪些特殊规定?
  3.分期收款税会差异处理实例解析。
  4.案例应用:
   案例1:房地产企业不同销售方式下税法收入处理实例解析。
   案例2:开发项目不同开发阶段收入处理实例解析。
  5.各种返还收入如何处理税负最优?
  6.代收费用、视同销售行为如何处理税负最优?
  7.收入确认问答集锦。
 二、扣除项目管理
  1.税前扣除原则有哪些?
   税法上哪些项目应按收付实现制原则确认税前扣除?
   所得税汇算中费用扣除问答集锦,如:企业补缴以前年度社会保险费如何税前扣除? 
  2.房地产企业的成本预算管控。
  (1)成本核算对象的确定和开发成本的预算。
   ①房地产企业六大成本项目行业标准构成比例?②土建成本中各主要成本项目行业标准构成比例?③开发变动成本项目行业标准主要构成比例?④各成本构成项目在成本方面和收入方面的占比?⑤各项期间费用的占比。
  (2)税法上滚动开发共同成本如何分配?
  (3)开发项目产品已完工但大量缺建安发票,所得税汇算中如何处理使所得税税负最优且涉税风险最小?出售地下车位如何进行所得税处理?企业开发产品转自用的又再销售的所得税处理?“拆一还一”方式的所得税处理。
  (4)开发产品成本核算实例模版应用。
  (5)会计成本和计税成本核算实例应用。
  (6)买一赠一会计核算和涉税处理实例解析。
  (7)所得税汇算中开发成本相关问答集锦。
  3.期间费用的处理。
  (1)招待费如何吃税收最优?业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用。
  (2)福利性和奖励性旅游的涉税筹划实例应用。
  (3)防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。
  (4)所得税汇算中费用扣除问答集锦。
  4.工资薪金涉税新政解读。
   工资薪金和三项费用有哪些涉税风险点?税务处理有哪些技巧?案例讲解工资规划的最优化税前扣除。
   问题:企业根据生产经营情况临时雇用人员,无劳动合同、无各种保险,其支付工资能否税前扣除?返聘离、退休人员报酬能否作“工资薪金”税前扣除?公车改革相关费用如何列支?企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除?某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴,该补贴能否在企业所得税税前扣除?支付给员工离职一次性补偿金能作为工资薪金税前扣除吗?能否作为三项经费的缴费基数?……
  5.特殊事项的处理。
  (1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理?房地产企业实务税案解析。
  (2)以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理?
  6.应纳税所得额的计算
   案例1:计税成本确认实例应用。
   案例2:不同成本核算对象不同摊销方法实例应用。
   案例3:多项目不同开发进度的所得税汇算和年度申报表填报案例解析。
  7.企业所得税检查应对及实务案例全套模拟演练。

第二篇 所得税清算及分配注销
  1.企业清算、分配及注销征管中存在哪些涉税风险?应掌握哪些必备财税知识?
  2.实操中哪些企业需清算?企业经营地点变动是否需所得税清算?企业合并或分立,有哪些情形不需清算?
  3.企业清算所得税处理有哪些要求?清算所得如何确认?清算后如何分配和计税?所得税清算应关注哪两个层面?税收优惠在清算阶段是否适用? 
   案例1:房地产企业清算不同情况所得税处理实例解析。
   案例2:应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理实例解析。
  4.企业分立实操应用。分立中相关税种有哪些税收优惠政策?如何处理房地产企业经营资产免税剥离?相关案例应用和筹划。

第三篇 土地增值税清算
 一、土地增值税的清算单位如何划分?如何通过清算单位的事前规划有效降低项目整体税负?应清算项目和可清算项目的政策解析及筹划应用。
 二、土地增值税清算的实操应对
 (一)收入总额管理
  1.土地增值税清算时,收入总额如何确认?视同销售收入如何处理?代收费如何处理税收最优?
   案例:新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认实例解析。
   收入确认问题:订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入?清算时对清算收入偏低如何确认?房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由?政府按土地出让协议规定价回购安置房,如何确认销售收入?。。。。
  2.实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算?
   案例1:实例解析实测面积与合同面积存在误差具体处理。
   案例2:拆迁补偿实务案例解析。
  3.各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优?
  4.清算审核时税务机关在收入确认方面主要检查哪些内容?如何规避涉税风险?
 (二)扣除项目管理
  1.土地成本管理
  (1)土地成本包括哪些内容?如何摊销土地成本?合法有效凭证指的是什么?
     案例:土地价款不同摊销方法案例解析。
  (2)拆迁安置费政策解析及涉税风险防范。
     案例1:本地安置和异地安置案例解析。
    案例2:用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用
  (3)土地增值税清算中土地成本涉税问答。如:土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目?取得土地的印花税可否记入土地成本?对以地补路(工程)项目,其修路成本和承担工程成本,能否看作是其取得土地成本?钉子户额外补偿费用如何确认扣除?无票的土地成本如何确认? 
  2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点?如何填表?清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本?红线外道路、公共设施配套建设是否可扣除?如何理解建筑面积、可售面积、自用(出租)面积,成本分摊方法中如何有效把握?。。。。
   案例1:无产权建筑物如何计算土地增值税案例解析。
   案例2:利息扣除选择的实例应用。
   案例3:土地出让金不同返还方式案例解析。
   案例4:精装房对土地增值税影响解析及案例。
   相关实务问题:建安成本高于平均造价,如何提供合理的正当理由?开发成本凭证或资料不全清算如何处理?建成后产权属全体业主所有如何确认?分期开发,公共配套设施在清算中如何分?红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除?销售房屋同时赠送如何确认?期间费用和开发间接费用在土地增值税清算时如何区分?整体购买未竣工开发项目如何扣除?清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目?清算后发生后续成本是否可“二次清算”? 
  3.土地增值税反避税政策解析及风险防范?
  4.土地增值税筹划应用。如优惠政策利用、项目收入筹划、开发成本筹划、股权转让筹划、代建房、合作建房等筹划实务案例。如何利用企业的组织架构进行土地增值税纳税筹划?

第四篇 土地增值税清算的检查应对
 一、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面?
 二、案头审核主要查哪些方面?重点审核哪些关键点?企业常见问题有哪些?
 三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序,如何初步取证?
 四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项?具体检查哪些事项?
 五、扣除项目方面主要查什么?用什么方法检查?企业常见问题有哪些?
 六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查,降低涉税风险点?

第五篇 土地增值税清算综合案例
  通过税务检查中真实案例,讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。

第六篇 房地产企业增值税管控筹划
 第一节 管控思维新定位
  1.准确认识房地产企业增值税管控原理。
   房地产企业如何破解原有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战?如何调整财务管控思维定向?如何建立管控应对新技能?
  2.针对房地产行业运营特点,增值税的税收筹划应从哪些方面展开。七个实务案例全面贯穿房地产全生态链。
  3.房地产企业纳税管控和架构规划全方位解析应用。
 第二节 运营视角的财务管控
  营改增新政对企业经营、财务管控、投融资、工程招投标等方面都有哪些影响?相关部门如何从公司战略运营视角全方位管控应对?
  如:营改增后如何进行招投标?建筑工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优?如何优选供应商?如何进行合同规划使清包工税负最优?销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化?
 第三节 合同管理
  合同生效必备要件有哪些?合同签订中应防范哪些法律风险点?增值税体制下合同签订必须关注哪些涉税要点?
  增值税体制下各类工程合同如何签?广告合同如何签?购地合同如何签?绿化合同如何签?抵债合同如何签?。。。。。各类合同应注意哪些涉税风险?
  如何内控管理好合同?
  合同控税原理在税务风险防范方面应用技巧及案例解析。
 第四节 发票管控
  1.营改增后发票应从哪些方面监管?专用发票如何管控风险?如何认证或平台确认?抵扣、退税的用途确认如何操作?用途改变如何处理?丢失扣税凭证如何处理?如何防控虚开发票?普票开具应注意哪些问题?建安发票开具应注意哪些问题?。。。
  2.发票管控实务案例解析。
 第五节 财务核算管控
  1.诚意金、定金、认购金、首付款、按揭贷款、房款多退少补的增值税处理和会计处理。销售未完工产品和完工产品的发票开具及财税处理。“拆一还一”方式的增值税处理。
  2.违约金如何财务处理?土地价款如何财务处理和发票开具及申报纳税?
  3.开发项目自用、出租、回租如何财务处理? 
  4.在建项目如何收购税负最优?
  5.简易计税如何财务核算?一般计税全套全程财务核算演练?
  6.如何进行企业所得税和土地增值税的综合测算,有效应对“营改增”大潮冲击保证企业价值取大化?

学员评价

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