老会计给您讲解：房地产企业免租涉税风险管控问题！

来源: 正保会计网校编辑：fengjunyan 2020/09/15 14:09:36　　字体：大小

房地产企业会推出各种活动来促进消费，今天给大家讲下房地产企业促销活动的一种活动方式“免租”是如何进行涉税风险管控的。快来一起看下吧！

一、会计上，免租期内应确认收入。

二、增值税

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号第14条规定的视同销售服务。（税务总局公告2016年第86号）

三、所得税：暂不确认收入，先调减处理。

如交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函[2010]79号）

四、房产税

（1）免收租金和无租使用区别

免收租金指本身存在发生租赁事实，但租赁交易中，出租方根据合同约定在一定期限内豁免承租方租金，即免租期是在合同期内支付租金前提下免收部分期限租金行为。

无租使用本身不存在租赁交易行为，实际是一种无偿出借行为。免收租金期间和无租使用他人房产虽表现形式一样，即使用人无需支付租金。但实质完全不同，前者是一项租赁交易，后者属无偿出借。

（2）房产税政策区别

①出租房产免收租金。财税[2010]121号：对出租房产，租赁双方签的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按房产原值缴房产税。

②无租使用房产。财税[2009]128号：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依房产余值代缴房产税。即在无租使用下，房产税纳税主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴房产税。

房地产企业免租金出租自持商业或城市综合体

相关政策：

财税[2016]43号第2条：“ 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”

财税[2010]121号第2条：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按房产原值缴房产税。”

财税[2016]36号附件1第14条第（一）项：单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务，但用于公益事业或以社会公众为对象的除外，要视同销售服务，缴增值税。

税务总局公告2016年第86号第7条：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属财税[2016]36号第14条规定的视同销售服务。”

风险提示：

第一、如出租人存在免租金出租房屋情况，务必在免租期间按房产原值缴房产税。

第二、将租赁合同中免租条款改为租金优惠或打折条款。

如，装修期共个月，自年月日至年月日；装修期仅限于乙方用作装修，甲方给予乙方租金总价款折优惠，该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用。

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