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注册会计师《经济法》强化学习：关于土地抵押与买房人矛盾的处理
请问如果甲开发商以其拥有的建设用地使用权向A银行抵押借款，后又再该土地上开发建设商品房，商品房按揭业务在B银行做。假设借款到期后开发商无力偿还A银行贷款，而房子已出售，A银行如何实现抵押权？
解答：这里的关系是这样的，如果房子全部出售的话开发商不太可能不能清偿A银行款项，所谓的不能清偿都是房子不能出售的情况，那么拍卖的房屋只能是开发商未出售的房屋或套房，而且根据《物权法》的规定，建设用地使用使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。那么银行此时对于新增建筑物拍卖的价款是不能行使优先受偿权的。
对于已经出售房屋的部分，取得其下面土地抵押权的银行如何行使抵押权目前还没有明确的规定，根据一些实际的案例的审判情况，我们认为可以采取以下两种方式进行处理：
一是如果出卖人在预售房屋时向房屋的买受人告知土地之上已经设置了抵押，买受人仍然自愿购买，则意味着其已经自愿承担了将来因为抵押权人实现抵押权而使其房屋所有权不能实现的后果，此时土地抵押权人可以依据担保法第五十五条的规定实现抵押权，即可以依法将该商品房同时拍卖并对该商品房无权优先受偿，买受人不能以抵押事实主张预售合同无效或要求出卖人赔偿。但出卖人必须承担告知权利事项的举证责任，否则承担举证不能的后果。
二是如果出卖人在出售房屋时未告知或不能证明已告知买受人土地使用权已设置抵押时，出卖人应在出售房屋时，解除各种抵押，否则应当向买受人承担权利瑕疵担保责任。如果出卖人在诉讼前或在诉讼期间将抵押注销，说明双方在签订合同时，出卖人未告知抵押情况的潜在风险已不存在，影响买受人取得产权证的障碍已消除，可以判决双方继续履行合同。
不过以上的两种情况目前在法律上还没有明确，这仅仅代表的是一种观点，老师提醒您简要了解一下即可，考试肯定不会考的。
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