那些年，他们一起追的房子
那些年，房地产投资者见证了楼市沉浮。
那些年，他们获得了戏剧性的财富增长。
“留守”的他们在干什么？“撤离”的他们去了哪里？
楼市投资者，你们还好吗？
“快进快出”楼市炒家绝迹，外省市、外籍、港澳台炒家停手“封仓”，投资客占比锐减至3.4%
“三外”炒房大军全线撤离，弃宅从商或转做“二房东”、转战港台或海外市场
楼市调控的作用持续发酵。与寡淡的市场成交相互呼应的是，上海房地产市场中巨幅缩水的投资需求。数据统计显示，全市范围内投资客的比例约为3.4%，而去年同期水平则为7.5%，足足下降了120%。
投资客淡出上海的二手住宅市场的现象在各大区域都有体现。在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅买家均未有纯粹的投资客身影。投资客素来被称作为“专业买家”，他们在市场上的缺席，折射出当下购房群体对后市的预期正在发生微妙的变化。
炒房客还有多少？
浦东新区的陆家嘴板块，不仅商业机构密集，也曾是买家们争先进入的投资性地区。21世纪不动产浦东南路店高级经理田燕还记得，2009年楼市鼎盛时期，投资客纷至沓来的火爆场面，“在2009年投资客最疯狂的时候，门店成交的案子里面，投资客占比在三成以上。那时候滨江房源很是热火，中介光接电话和带看都忙不过来。”
然而两年后的现在，情况已经有了很大的改变。田燕发现，近半年来投资客上门或来电的频率是越来越低了，“一个月连一单投资客的生意也没有，最近的一次还是三个月之前，一个路过的客人询问小户型投资的事情。”
陆家嘴板块的一个中介门店，就能折射目前楼市中日益显现的一大现象——在楼市调控收紧的同时，市场中投资需求正在剧烈萎缩。以田燕所在的门店为例，投资客数量从过去业务量的30%，下降到现在的不足5%。
类似陆家嘴板块这样的区域，素来受到高端买家的青睐，都因缺乏购买力而不得不面临惨淡的楼市成交。事实上，在上海范围内，投资客数量的缩水更为明显。目前全市范围内投资客的占比已不足4%。
在改善、刚需、投资的三大类购房目的中，今年的投资购房套数占比下降得十分明显。进入10月后投资需求已经下降至4%以下，与此对应的是刚需和改善型均分别保持在40%和50%以上。根据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下近300家门店10月份的二手房成交数据进行的统计显示，目前全市范围内投资客的比例约为3.4%，比去年同期低4.1%。
“市场好和不好的时候，投资客的比例会有很大变化，因此也可以说，投资客数量是反映楼市兴衰的晴雨表。”21世纪不动产分析师罗寅申表示，“投资客是最能够代表市场预期的，市场好的时候，他们会快速入市；一旦市场预期转向，他们往往是反应最迅速的一波人。”
“2009年是有些过火了，陆家嘴当时整个板块的纯投资比例要到四五成，而全市比例是10%上下。今年又实在爆冷，全年来说仅1月投资比例尚可，那是因为在赶政策的末班车效应。自从2月后，市场投资需求的比例就节节下降。”罗寅申指出。
纯粹投资，或者说带有炒卖性质的购房群体因为限购被“套牢”后，现在市场中已难觅他们的身影。记者从上海各板块中介门店了解到，即使是3.4%这样的比例，也多为其他需求所兼带。
如在徐汇长桥板块，目前二手住宅买家中，仅有不足5%的置换需求兼带投资性质。买房人一般都出于“以小换大”的目的，偏好面积在70-80平方米、总价200万-210万元的两房，同时要求低于市价5%，才会考虑出手。
“今年受限购影响，属于快进快出的买家已几乎为零，现在所谓的投资，都带有置换的意味。手头富裕又有买房条件的人一旦有改善居住条件的想法，就会立马想到自己即将被‘限购’，因此一般会想一步到位，索性买大一点，这样不仅可以自住，也可以放着收租。”罗寅申分析表示。
留守“炒房客”在干什么？
记者从业内了解到，近些年来上海的主流炒家热衷于买卖二手房源，而二手房市场中的投资客骤减也更能说明当下市场的惨淡程度。
“浦东新区陆家嘴板块成交以租赁和一手为主，二手房冷得不行，门店两个月没有任何二手房屋的单子了。”田燕由衷地说，“如果市场上放出非常便宜的房子，可能还会有人买，比如低于市场价20%~30%的，买家就会跟进。”可问题是，由于陆家嘴板块中的买卖双方均带有投资性质，在市场预期不明朗的情况下，上家不敢贸然降价抛售，下家也一直在观望，这就造成了僵持的局面。
观望的气氛长久地徘徊在陆家嘴、联洋等过去炒家比例相对较多的板块。田燕告诉记者，原先陆家嘴板块内的热门楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江园等，现在已到了乏人问津的地步。“国内的业主以温州客为主，国外的则多是些韩国人，他们喜欢投资体量大、户型多的江景房源，可现在就连这些炒房客都看不见了。”田燕表示。
“虽然我们中介会和有实力的买家保持联系，但是这批客户要么被限购，要么就是在等政策放松。既有资格买，又愿意买的几乎找不出来。”田燕说。
业内分析指出，众多暂缓入市的潜在投资者，除购房资格被限制人群外，大致有三点影响其心态。其一，认为调控政策短期内难有放松，继续看空后市，买涨不买跌；其二，还价幅度超过业主可承受范围，未被目前市场接受；其三因购房中贷款受阻，被迫终止交易。
其中，对楼市调控信心不足是影响这些买家预期的最主要原因。罗寅申指出，最能反映市场预期的，就是这些投资客怎么看。目前，无论是抱着侥幸心理硬挺着也好，还是打算掐准调控松懈的关卡入市也罢，炒家们暂时只能将置业的计划搁置一边。在观望的同时，目前还在出手的置业者的心态也发生了很大的变化，调控出台前泛滥的“投机味”已有显著收敛，越来越多的投资客开始采取长线持有的方式经营手中的物业。
记者获悉，前不久徐汇区刚放出一套汇龙新城的155平方米的三房，均价为35000元/平方米，带租约，租金为9000元/月。当时汇龙新城的公寓均价在37000-38000元/平方米，这套房子楼层、朝向等都一般，业主因急需用钱不得已将其抛售，该房源持有时间还不到5年。挂牌后不久，一位投资客就采取不看房的形式一次性付款购买此房，同时房子继续用于出租。
21世纪不动产上海锐丰汇龙店经理张前军介绍说，调控后房东卖房一般是要求到手价，税费均由下家承担，由于这类不满5年的非普通住房一般税费都较重，投资客如采取快进快出形式，即使房价上涨20%依然很难有收益，因此现在的投资客多数都是采取先出租的形式长期持有住宅，一般持有住宅5-10年才会出售。
个别投资客也动起了当二房东的脑筋。在长宁古北板块，就有投资客在淡市期间转型做二房东，先包租再转租；抬高租金、赚取价差。在古北瑞仕花园和御翠豪庭等板块内标杆楼盘即有此类现象。上述两个楼盘的各户型租金在买家的哄抬之下，均比10月末有1000-3000元/月不等的提升，环比涨幅在9%~13%。
“炒房客”转移去了哪里？
受限购等政策性挤压的住宅投资客流去了哪里？事实上，其中的大部分人群并未退出市场，转投其他物业类型或者前去不受调控影响的区域，成了他们的选择。
“弃宅从商”的倾向在买家中渐渐兴起。在转投商办物业的人中，甚至还有人转做了二房东。在闵行七宝板块，21世纪不动产上海锐丰万科分行经理季国权反映，目前接触的客户中，投资客比例不足5%，投资意向均为二手商铺和酒店式公寓，“如果政策在两三年内无松动，均不太会考虑投资住宅。”
在年内二手房成交数据中，这样的转向性也得以体现。2011年10月期间，投资成分相对较大的“三外”人群（外省市、外籍、港澳台人士）购买的二手房中，住宅套数占比为84.11%，较今年一季度下降9.05个百分点；办公楼和商铺的占比分别为6.88%和3.96%，较一季度分别提高4.80个和1.85个百分点。
“购买商业地产不限购又不限贷，调控越紧，商业地产抬头的现象就会越明显，而时刻关注政策动向的专业买家，自然不会错过这个时机。”罗寅申认为。
商业地产的首付资金一向为五成，过去这样的贷款门槛让不少买家生畏，但在住宅“二套房首付五成”等相关条款之下，显得似乎并没有那么高了。住宅投资者体会到成本增加的压力后，纷纷转向商业地产。
“商业投资对资金、专业知识的要求更高。故投资客在淡市期间虽各有其生财之道，但并不建议普通买家轻易效仿，而是应该遵循自身实力谨慎而行。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪提醒说，“全球经济环境不稳定下，相较其他类流动性较高、风险较大金融类产品，房产仍为较为稳妥的保值投资产品；而商办物业因受政策影响较小，吸引了投资客的目光。但因前期存在过度炒作之嫌，已存在着一定的估值风险。”
除了不限购的产品，越来越多的楼市买家将目光投向了那些不限购的市场。港台和海外楼市正是理想的转战之地。
“内地一调控，香港房价又要被炒高了。”罗寅申戏言道。每当市场出现政策性收缩的时候，来自内地的专业买家就会大量涌入香港楼市，这在去年及今年体现得尤为明显。
今年以来，来自内地的炒楼客对香港楼市的拉动作用格外突出。上半年的数据显示，内地个人买家占香港整体一手和二手私人住宅买卖合约金额的比例为15.4%，较去年下半年增加2.1个百分点，已达到历史新高。
源源不断的炒家抬高了香港的房价，而许多顶级楼盘的接盘人也多为内地客源。为此香港特区政府曾在2010年10月，将房地产投资从投资移民计划的资产类别中剔除，但这一降温措施并未给热火朝天的香港楼市降温。究其原因是，香港出于移民目的而买房的人群并不占多，实际上单纯的炒卖才是绝对主流。
台湾及海外楼市也同样受到买家们的青睐。今年春秋两季的房展会中，来自中国台湾、美国、澳大利亚、加拿大、日本等国家和地区的开发企业参展的数量较往年明显增加。开发商嗅到了调控后的商机，这也从侧面反映出市场旺盛的购买力正在逐渐转移。
今年以来在土地市场频频现身的温州客，亦是另一种转向性的代表。以快速炒楼投机著称的温州商人，开始进入土地开发领域，这意味着个人投资的方向和模式正发生着改变。
今年8月25日的上海土地出让中，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良这四位温州商人，以1.1亿元竞得上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。9月7日，浦东新区高东集镇出让的13-2商业地块，被上海景尚投资有限公司以及周旭东等温州客以个人名义竞得，总价8100万元。
投资热门区域
近况调查
在不同板块，投资人群的数量、投资方法、心态也有着一定的差异。记者挑选了上海的四个区域性板块，进行了调查。
南黄浦板块
南黄浦板块目前有近两成的客户是自住兼带投资需求，偏好购买面积在120-140平方米、总价在400万元以上的中高档小区的房子。这其中又有八成以上的客户会选择在短期内自住，同时考虑在未来1-2年内出租以长期持有。剩下的不到两成的客户则考虑未来2-3年内房子都用于出租。在南黄浦板块，目前纯投资客的比例约在5%。
打浦桥板块
打浦桥的投资客比例最多为10%，而且都有意转投其他物业，并没有投资二手住宅的意向。多数客户倾向于购买优质的写字楼项目，预算多在500万元左右。据悉，因为该板块甲级写字楼租金一直在上涨，这些购买写字楼的客户短期内都会将手头物业用于出租，部分买家也是出于自己以后开公司的需要。
徐汇长桥板块
二手住宅买家中，长桥板块只有不足5%为置换需求兼带投资性质的客户。这些购买者多希望房源户型在80平方米左右，总价控制在200万元/套上下，且一般要求低于市价5%，才会考虑出手。因为仍看好楼市长期前景，他们购房的目的主要是为了抄底。购入后打算先出租3-4年（目前年租金回报率在1.7%~1.8%），然后再入住。
闵行七宝板块
在接触的客户中，投资客比例不足5%。他们中的多数想购买二手商铺和酒店式公寓，不打算投资二手住房。而未入市的投资客表示，如果政策在两三年内无松动，他们都不太会考虑买二手商品房。
