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新上海人先卖后买以小换大 实现400万改善住房

2012-7-12 9:30 理财周刊 【 】【打印】【我要纠错

  对于之前全款买房的改善型人群而言,我们仍然建议先卖后买、以小换大,此举虽然有可能会增加税费开支,但因为能够节省大笔的利息开支而更为合理。当然,从理性置业角度来说,也能如果之前买房的时候并未动用贷款,卖掉原有房产清空有房记录之后再买房,可以节省一大笔利息开支。

  虽然出售原有房产,可能会涉及到一大笔税费开销,如房产营业税、二手房交易个税等,但相对利息开支而言,税费开支要少得多。因此,先卖后买、以小换大是比较合理的做法。

  【典型案例】

  “新上海人”李先生原有的房子是全款买下的,虽然当时一度因为凑不到钱而几欲放弃,但现在换房时,他却获得了意想不到的好处。

  第一次购房是在2005年初。他以32万元的现金从经商的福建同乡手中买下这套市场价约38万元的两房。至今李先生在这套房子住了7年多了,小孩也已经上了幼儿园,近期他准备把年迈的父母接过来一起同住,这样一来现有这套住房显然无法满足需求,换房成为他考虑的首要问题。李先生已经习惯了田林地区的环境,这里交通方便,社区商业配套成熟,医疗、教育等设施也不差,所以他决定在附近找一套面积约130平方米、总价在400万元的三房。

  要不要卖出自有房产,让李先生有些犹豫不决。他本人已经落户上海,为上海市户籍,只买过一次房,还有一次购房资格。他想继续持有房产并收取租金,赚取长线回报。不过他同时又对第二套房的高利率水平有所顾忌,相对8.5折优惠利率而言,利息开支要高出近三成。

  是继续持有,还是“以小换大”,李先生心里没有答案。

  【操作指南】

  对于改善住房的人群来说,所有人都已买过房。而这其中,又有部分人是全款买房,所以这部分人再次买房的时候,到底要不要卖掉小房换大房,的确需要在对比分析的基础上找出结论。

  利息支出各不相同

  如果卖掉自有房产之后再买房,可以节省利息开支。

  李先生已经在上海落户,妻子虽然还是外地户口,但这并不妨碍这个家庭成为本市户籍家庭,因此虽然李先生先前已经购买了一套住宅,但他还有再购买一套住宅的资格。在这种情况下,我们要判断的是,李先生家庭是否有保留小房产的必要。

  我们从两个方面来比较。其一是就租金收益与贷款成本进行对比。这套住房目前市场价约160万元,也就是说,如果保留这套房产用于出租,每月可获得2500元的收益。

  保留这套房产,虽然不至于影响到李先生的购房资格,但是根据当前的信贷政策,在“认房”、“认贷”双重认定标准下,李先生第一次买房虽然没有申请按揭贷款,但因为名下有房,所以仍然会按照第二套房对待,即首付六成、贷款利率上浮1.1倍。因此李先生刚好能够申请到160万元的贷款,贷款年限为30年。即使选择利息开支较少的等额本金还款方式,他需要向银行支付180多万元利息。最初几年里,李先生每月需要承担的利息开支为9000~9900元之间,远高于2500元的月租金收益。

  但李先生出售这套房产之后,又会是怎样一番情形呢?当他售出这套自有住房之后,他既无自有住房记录,同时又无贷款记录,因此再次购房时仍然能够按照首套房对待,这是一种极为优惠的待遇。

  为了能够直观说明问题,我们仍然以李先生申请160万元为例来说明。通过“清空”住房记录,在他贷款买房的时候,显然能够以首套房来对待,即放贷利率方面能够获得相应的优惠幅度。目前各商业银行已经恢复8.5折优惠,那么按照该优惠幅度来计算,还款期同样为30年,还款方式也一样,李先生所需承担的利息开支便减少到139万元左右。前后两种贷款方式的利息开支相差41万元,足够买到一辆配置相当不错的中档车。

  以小换大轻松改善

  通过上述对比不难发现,“以小换大”其实是一种比较合理的改善住房方式。

  首先是在目前的政策环境下,可实实在在地降低利息开支。上述计算过程已经充分说明,继续持有和出售房产两种情况下,所需承担的利息成本差距明显。

  其次从理性消费角度来说,改善住房条件原本需要大笔资金,即使在资金方面做了充分准备,但考虑到当前的现状,房价仍将处于高位,故购买大面积或者地段更好的房子,仍需大笔资金,因而卖出原有房产,可适当减轻一些资金压力,把购房对生活品质的影响降到最低,比如旅游以及其他方面的消费等。

  此外,在政策不鼓励投资需求的今天,未来持有物业将面临持有成本大增的风险。虽然目前只有上海和重庆试点房产税,但可以肯定的是,一旦时机成熟,房产税肯定会大面积开征。届时,持有房产每年都要纳税。

  当然,还有部分人会因为额外增加的税费而心有不甘。比如对于出售购买不满5年的住宅,需要征收房产营业税和个税,两项相加相当于总房价的6.5%左右。如上述案例中,李先生出售这套总价约160万元的自有房产,纳税总额为10.4万元,但相对继续持有而高出近41万元的利息开支,还是要少得多。

我要纠错】 责任编辑:Nocy