用微观手段和法律抑制房地产过热

　　一、宏观经济措施的局限性

　　为了平抑过快上涨的房地产价格，国家发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知里规定了若干措施用于调控房产价格，但是这些措施都是属于短期性的，不能从根本上解决房产过热问题，而且有可能影响其他产业或者行业的复苏势头。

　　最近中国人民银行为了贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的精神，连续两次上调存款准备金率，虽然不上调农村金融机构的存款准备金率，但是并不等于其他行业不需要贷款呀。其他产业也需要贷款来更新自己的设备，消费者需要贷款来买车、买家具。因此中国人民银行的货币政策在抑制房地产业过热时，也给其他行业带来了负面影响。因此，依靠宏观经济措施抑制房地产过热是有失公允的。

　　宏观经济措施还包括财政政策，财政政策里面最主要的工具就是税收政策。税费里面涉及房地产业的是土地增值税、印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、教育费附加等，这些税种里面专门针对房地产的是土地增值税，这个税种的税率的调节将对房地产业产生不小的影响，但是土地增值税的税率已经足够高了，最高已经达到了60%，调整的空间不大。其他税种的调节将对其他行业产生负面影响，增加社会负担。因此，用财政政策平抑房地产业的过热也是不恰当的。

　　综合以上，可以得出这样的结论，用宏观经济政策平抑房地产业过热会对整体经济带来负面影响，因此不能用宏观经济政策平抑房地产业过热。

　　二、抑制房地产过热的其他有效措施

　　那么，怎么样的政策可以起到长久的作用，又可以不对整体经济带来负面影响呢？我建议采取下列微观手段和法律措施调整抑制房地产过热。

　　微观手段包括但不限于以下手段：增加房地产开发公司的贷款手续，不向消费者提供住房贷款，禁止房地产企业发行股票和债券融资，禁止国有企业进入房地产业，禁止其他企业用取得的贷款用于房地产开发。

　　法律措施包括但不限于以下措施：不允许房地产企业采用有限公司的公司形式，房地产公司的法定代表人和高级管理人员对公司债务承担无限连带责任

　　以下分别详细讨论这两种以上所属措施.

　　（一）微观手段

　　1.增加房地产开发公司的贷款手续：

　　房地产开发企业取得国有土地使用权、开发建设地块和房产、支付税金以及行贿需要大量的资金，一般房地产企业都不会全部用自有资金，而是会采用部分资金借款的方法，而银行也愿意借款，即使不愿意借款，房地产企业也会采用贿赂、施压等手段逼迫银行贷款，因此银行在审查房地产企业的贷款时会很松，房地产开发商不缺钱，因此不会急于出售房产或者开发土地，而是漫天要价，等待房价上涨。

　　由于银行在把关房地产业贷款时不严，因此应该增加房地产贷款的手续。一是房地产贷款要取得中华人民共和国住房和城乡建设部的许可贷款证书：每申请一次贷款，都要到北京去亲自取得中华人民共和国住房和城乡建设部的许可贷款证书，许可贷款证书应该载明本证书的申请企业、本次许可贷款金额、此证书的有效期限等。二是贷款前要取得中华人民共和国国土资源部的批准文书，每一个房地产开发项目都要有一个批准文书，而且该文书必须由企业亲自到北京申请，批准文书上应该载明申请企业、批准贷款的开发面积、有效期限等。

　　2.不向消费者提供住房贷款

　　由于房产价格是由供需关系共同决定的，因此减少需求也是必要的。大部分购房者都申请了住房贷款，使他们在资金不够时也能买上房，这样做会造成虚假的繁荣。有时间银行审查严格，有时间银行审查很不严格。因此为了抑制需求，禁止消费者住房贷款是必要的，也有利于预防金融危机。

　　3.禁止房地产企业发行股票和债券融资

　　很多上市公司利用发行股票和债券融资，取得开发房地产开发用的资金，造成贷款融资同样的后果，即房地产开发商因为资金不紧张牢牢控制房产，不愿意出售，坐地起价。

　　4.禁止国有企业进入房地产业，禁止其他企业用取得的贷款用于房地产开发

　　虽然断绝了房地产企业的资金链，但是并不能阻止其他企业把资金用于购置地产，开发房产，并用于出售。为什么强调国有企业呢？因为国有企业贷款容易，我国商业银行基本上是国有或国资控股的（民生银行除外），它们与国有企业在产权上具有同构性，这使得银行在对国企放款时其工作人员的动机不受怀疑，而非国有企业一旦与银行达成贷款协议，信贷人员常常就会被视为有寻租嫌疑。此外，政策设计也存在一定偏向，使得非国有企业的信贷歧视状况很难改观。如近年来实行的呆账核销制度，每年400亿元规模，在全国111个试点城市实行，但核销的对象企业只限于国有企业，这就给商业银行造成一种预期：即所有的贷款都存在风险，一旦形成呆账，贷给国有企业还有望核销，而贷给非国有企业出现的坏账就会使贷款行形成真正的业务窟窿。进来，不断有央企进入房地产业，由于他们的资金充裕，因此会助长房地产泡沫。因此，必须禁止国有企业进入房地产业，禁止其他企业用取得的贷款用于房地产开发。

　　（二）法律手段

　　根据公司法规定，有限公司分为有限责任公司和股份有限公司，在公司形式下，只要不滥用公司法人独立地位，股东就不用对公司债务承担连带责任，法定代表人和高级管理人员也不承担连带责任。只要有钱就可以成立公司，一旦公司出现债务危机，股东和其他人不会受到牵连。房地产企业经常向银行贷款，一旦某个问题出现导致房地产企业或者整个行业不能还款，就会造成银行的严重损失，从而引发经济危机。而且由于有限公司这种有限责任的形式，房地产开发商在捂住房产促使房地产涨价时不用担心因为最后卖不出房产不能还款造成债务违约而把责任追究至个人财产。因此为了杜绝以上现象的发生，需要修改公司法的以下条款或者增加条款：

　　1. 房地产企业只能以个人独资企业或者普通合伙企业的形式存在

　　在个人独资企业这种公司形式下，投资者个人要对企业债务承担无限责任；在普通合伙制企业下，合伙人对企业债务承担无线连带责任。这两种企业形式都可以强化房地产业投资者的个人责任，使其尽快以较好的价格出售房产，阻止房地产价格过高。

　　2.房地产业公司的法定代表人和高级管理人员对公司债务承担无限连带责任

　　高级管理人员一般是指公司经理，副经理以及财务负责人等；法定代表人一般是由公司董事或者经理担任。如果上述第一条无法实现，可以增加这一条。因为一般法定代表人和高级管理人员负责公司的日常运营，因此强化房地产业公司的法定代表人和高级管理人员的无线连带责任，有助于约束他们的投机行为。

　　三、结论

　　由于宏观经济措施影响覆盖面太广，抑制房地产业过热时也会损害整体经济的活力，不宜过多采用宏观经济措施来抑制过快上涨的房地产价格。而是应该采用微观手段和法律措施调整房地产行业，使其重归理性。