现行税收制度中与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、所得税（个人所得税、企业所得税）、土地增值税、印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。为此，本文就房地产交易税收制度问题进行探讨。

一、房地产交易税收制度的成效
　　近几年，我国房地产业税收持续增长，2003年全国房地产税收才940亿元，2004年高达1369.6亿元，2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长31％，达到1798亿元。仅2006年上半年，全国房地产税收就有1209亿元，房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。
　　（一）税收优惠政策促进房地产业发展
　　1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住宅又对外销售制定了几项优惠政策：
　　1．营业税政策。营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策如下：（1）《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售额减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。（2）《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让后的余额为营业额。
　　2．土地增值税政策。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
　　3．个人所得税政策。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20％。优惠政策：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[1999]278号）规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
　　4．契税和印花税政策。契税暂行条例规定：个人转让房屋权属按成交价格的3～5％征收契税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之三对买卖双方征收印花税；二手房交易按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
　　5．房产税政策。房产税暂行条例规定：房产税是根据房产自用或出租，分别采取不同的计征方式。自用的从价计征，按房产价值扣除0～20％后的1.2％征收；出租的从租计征，按租金总额的12％征收，个人自用住宅免征。优惠政策：《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场政策的通知 》（财税[2000]125号文）决定从2001年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合并从18％下调为7％，非住宅未作调整仍为18％（福州目前为17.64％ ）。
　　上述优惠政策在对国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用。
　　（二）房地产业税收政策进行了有效的调整
　　房地产业是我国国民经济的一个支柱产业，房地产市场健康发展对整个国民经济健康发展有重要作用。2005年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行分析，总体来说，住宅业显现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七个部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的部分不合理要求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。现行税收政策体现了国家宏观调控的政策精神，落实好这些税收政策规定可以促进普通住宅投资、抑制炒房行为，促进房地产市场健康发展。
　　1．2005年营业税政策调整。为调控房地产市场，2005年中国政府提出了八项调控措施，税收政策也进行了相应调整。当时规定，个人购买住房不足两年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税，对个人购买非普通住宅超过两年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额，征收营业税。而现行税收政策对营业税缴纳要求是：个人购买自用1年以上的普通住房出售时免征营业税，不足1年的差额征收。细细对比，不难发现，住房转让环节税收政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投资炒作。
　　2．2006年对营业税再次调整。2006年政府仍然只对住房营业税进行了调整，将原政策中的“两年”改为“五年”，此次营业税政策调整，既要遏制投机性炒房和投资性购房，也要调整住房结构、区分普通住房和非普通住房（注：普通住宅，指容积率1.0以上、面积140平方米以内、单价5500元/平方米以内的住宅；不能同时满足以上条件的住宅，均为非普通住宅）。以福州市为例，市税务局《关于调整房地产市场营业税政策问题的函》，要求从2006年6月1日起全面执行新的营业税政策。这次调整将直接导致福州市二手房交易成本的增加。
　　（1）交易税收平均增加2万元左右。据市场统计，目前福州市场流通的二手房60％未满5年，因此新税收政策对福州二手房的影响是巨大的。据悉，目前福州二手房交易税收按普通住宅和高级住宅两种不同的房子类型来计税：
　　首先是普通住房（按福州市的规定：单价在5500元/平方米以下，面积140平方米以下）的两种情况：
　　①未满5年的住房，全额征收营业税。
　　【例1】一套原价为25万元，成交价格40万元的住房，营业税将按40万元的成交价全额征收，税率为5.64％，即营业税＝40×5.64％＝2.256（万元）。除了营业税外，卖方还要缴纳个人所得税，其计算方法是（卖出原价－原购房价－合理费用）×20％。按福州市的有关规定，合理费用统一按卖出房价的20％扣除，则出售这套住房的个人所得税＝（40×80％－25）×20％＝1.4（万元）。
　　②满5年的住房，不征收营业税和个人所得税。
　　其次是高级住宅：
　　①未满5年的住房，全额征收营业税。
　　【例2】一套原价50万元，成交价格为70万元的住房，税率为5.64％，其营业税要交70×5.64％＝3.948（万元），个人所得税要交（70×80％－50）×20％＝1.2（万元）；
　　②满5年的住房，不征收个人所得税，营业税按差额计征，即（70－50）×5.64％＝1.128（万元）。
　　（2）二手房房价将上涨5％左右。税收的增加将直接导致二手房房价的上涨。
　　【例3】一套售价为40万元的二手商品房，2003年产权，假设当时业主购买价为30万元，在目前营业税税收期限上调后，假设营业税和个人所得税均由卖方转嫁给买方，营业税税率为5.64％，契税税率为1.5％，印花税税率为0.05％，此时客户购买该套房屋需交纳的税费如下：
　　①契税：40×1.5％＝0.6（万元）
　　②印花税：40×0.05％＝0.02（万元）
　　③营业税：5年以内出售40×5.64％＝2.256（万元）
　　则购买5年以内二手房的税费支付总额为2.876万元。
　　购买5年以内二手商品房缴纳的税费占购房总款的比重为2.876/40×100％＝7.19％。
　　通过计算分析可知，二手房全额营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重新纳入营业税征收行列。对于拥有房源的业主来说，一般是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加支出（全部或部分）转嫁给购房客户，结果导致成交价格上升。因此，二手房市场成交量下降以及观望行情将持续一段时间。
　　（3）二手房市场瞬间变得冷清。据悉，契税是普通住宅总价的1.5％，二次印花税是普通住宅总价的0.1％，而购房不足5年出售的，还要按总房价交5.64％的营业税，加起来就是7.24％，现在还有个税1～1.5％，此外，还要支付1～2％的中介佣金（如果贷款买房还要还利息约占6％），这些费用加起来大概是总房价的10％，装修费用一般要达到总房价的10％，这就意味着，如果在购买一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的平均涨幅到少要达到17～20％才有可能（若考虑支付利息要达到25％左右）。
　　政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本，在短期内靠炒房获利变得更难了。所以，完善房地产各项配套政策，尤其是完善房地产税收制度，是发展和规范我国房地产业的重要任务。

二、现行房地产交易税制存在的问题
　　由于我国现行房地产征税的法律、法规多在1994年以前制定，从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展，目前我国房地产业（包括住宅）已超出内需不足的阴影，发展速度加快。特别是过去的十多年里，房地产发生了巨大变化。房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了四五倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃，尤其是2005年以来，楼价一路飙升，“一天一个价”，房地产投资已出现局部“过热”现象。其弊端主要表现在：
　　（一）税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度
　　对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等。税种繁多，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感到棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。
　　（二）税率偏高，税负沉重
　　商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税3％、印花税0.03％，合计3.03％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加5.64％，印花税0.05％，合计5.69％，此外，如有所得和增值，还需缴纳所得税和土地增值税。而房产出租税率更高达18％以上（福州为17.64％）。
　　（三）税种交叉，重复征税
　　对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征契税，又征印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。
　　（四）流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收
　　对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。
　　（五）政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大
　　几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展为出发点考虑。《财政部、国家税务总局财税字[1999]210号文件》下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应的调整。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在：以福州市普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距为例，根据财税字[1999]210号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税1.5％和印花税0.03％，合计1.53％；购买高档商品住宅税率为3.03％；购买非住宅税率为8.03％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210号文件还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征收所得税和土地增值税的前提下相对差距达100倍以上，前者为印花税0.05％，后者包括营业税及其附加5.64％，印花税0.05％，合计为5.69％。若考虑所得税和土地增值税，差距则更大。

三、完善现行房地产交易税收制度的措施与对策
　　目前，我国房地产税收制度还不合理，房地产转让的所得税税率太低，而流通环节税率却相对偏高，不利于流通，抑制了房地产市场的发展。当前要抑制房地产住宅价格虚高，特别是中低档房子的价格上涨过快问题，税收政策就扮演着非常重要的角色，税收调控是不可或缺的“杠杆”。因此，笔者认为，应采取以下措施与对策：
　　（一）简化流通环节税种，提高办事效率
　　目前流通环节税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征收营业税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并改为房地产转让收益所得税。简化后流通环节除印花税仍需要双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税、购买方只缴纳房地产取得税。
　　（二）适时开征不动产税，提高房地产转让所得税税率
　　对土地和房屋直接征收的税种为房地产税（又称不动产税）。因为开征不动产税后，能大大提高持有不动产的成本，迫使多余的住房更快流向市场，提高住房的使用效率，缓解了市场的供求关系，使价格得到遏止。同时，应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税，对购买房产一年内的转让所得征收25％的所得税，三年内的转让所得征收15％的所得税，三年以上的免征。为了便于操作，福州市地税局近日下发了《关于加强房地产交易税收征管的函》（榕地税函[2006]68号)，对个人住房转让征收个人所得税问题作了明确规定：个人转让住房所得，普通住房按住房转让收入的1％、非普通住房按房产转让收入的1.5％核定征收个人所得税。非住宅房产比照非普通住房，按纳税人房产转让收入的1.5％核定征收个人所得税。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。
　　（三）进一步加强房地产税收管理，建立房地产交易信息数据共享平台
　　国家税务总局印发的《关于进一步加强房地产税收管理的通知》要求对房地产税收实行一体化管理。即在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（简称“先税后证”）为抓手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，加强部门协调配合，搞好各征管环节衔接，加强房地产诸税种的税收管理。税务机关要与有关部门联系，建立健全部门之间信息共享、情况通报制度，加强协调配合，积极实行房地产税收管理一体化，以杜绝偷税漏税行为，促进房地产市场健康发展。
　　总之，为了避免房地产“泡沫”膨胀可能对我国经济和谐发展造成的负面冲击，在我国目前由于经济发展导致的正常房地产需求与非理性热钱炒房需求双重叠加而导致的供求严重失衡的房地产市场中，只有通过税收政策、货币政策和土地政策等对需求的多管控制，在尊重引导房地产潜在需求者和投资者作为基本需求主体的理性和自主决策权的基础上，发挥市场的作用，从而使房地产供给和需求关系恢复到与经济和谐发展相适应的理性水平，这才是调控房地产市场的根本之道。