当前物业管理行业存在的税收问题及对策

    近期，我们在对部分物业管理企业开展纳税评估的基础上，召开了该行业财务人员集体约谈会。主要存在的涉税问题及对策建议分析如下。

    一、    存在问题

    （一）不按规定开具物业管理发票，使用自制收据收取物业管理费、综合服务费，从而不申报或少申报营业收入。

    （二）物业公司（业主委员会）向业主或其他单位收取的广告位使用费、场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入营业收入，少申报应纳税款。

    （三）将部分营业收入计入“其他应付款”、“预收帐款”、“其他应收款”等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如：新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费”长期挂在“预收帐款”科目；收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款”科目，当实际支出时再冲减其他应付款。如：某物业公司，2007-2008年收取垃圾清运费30万元，未缴营业税1.5万元。

    （四）暂收款项未申报营业税，如向业主收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，未计入营业税计税依据，少缴营业税。

    （五）物业公司将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套实施对外出租，仅缴纳了流转税及附加，未申报缴纳房产税及土地使用税。

    （六）代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报营业税。如：某物业公司开业至今“其他应付款—水电费”科目余额100余万元，长期挂帐未结转营业收入。

    （七）作为成本费用列支的票据不符合规定。物业公司收取的维修基金，所有权属于业主共有，物业公司仅是代管使用，不征收营业税。在对外支付维修费等款项时未取得正式发票，导致税款流失。

    （八）个人投资者及其家庭成员将生活费用与公司生产经营费用混同扣除，造成成本费用税前扣除不实及未扣缴个人所得税。

    （九）个人投资者从物业公司借款，年度终了后不归还，又未用于企业经营的，未扣缴个人所得税。发放实物未按规定扣缴个人所得税。

    二、对策建议

    （一）加大税收政策宣传力度。通过走访、座谈会、集体约谈等形式向单位负责人及财务人员宣传税收政策，增强纳税人依法诚信纳税的荣誉感、责任感。

    （二）加强发票管理，规范财务核算。健全发票的领、用、存制度，对于没有按规定开具发票、没有取得合法票据结算的，严格按发票管理办法处罚。

    （三）加强征收管理、做到管理精细化。税务机关应深入企业了解其生产经营情况，掌握所管理小区、商业物业、机关单位物业的变动情况，与招标办、房管局物业办实行信息共享，取得有关涉税信息。

    （四）强化纳税评估，提高纳税人税收遵从度。充分发挥纳税评估在日常税收征管中的作用，对评估中发现的税收征管方面存在的薄弱环节和漏洞，及时反馈到税源管理部门，达到以评促管的目的，形成部门间的合力，确保国家税收不流失。