编者注：
2006年，我国调整了个人住房转让的营业税政策，并对相应的个人所得税政策进行了完善、加强了征管。这使得房屋交易、租赁的涉税问题一时间成为社会热点问题。为了便于大家了解我国房屋、土地转让及租赁行为中涉及的税种和相关政策，我们特制作本专题，分别从企业行为和个人行为的角度进行解析，并提供案例，供大家参考。
营业税：
1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为，按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为5%。
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2、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为，按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；企业将房屋用于抵债、企业自建住房销售给本单位职工，均属于销售不动产行为，应照章缴纳营业税。
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3、合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。双方应根据具体情况按规定缴纳营业税。
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4、转让建筑物有限产权或永久使用权，将不动产无偿赠与他人的行为视同销售不动产，按5%的税率缴纳营业税。
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土地增值税：
【纳税事项】：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入。
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【计算方法】：按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。
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【扣除项目】：纳税人转让房地产允许减除的扣除项目共包括六项。
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【免税政策】：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
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【案例解析】：
1、企业出售新房应如何计算土地增值税？
2、企业出售旧房应如何计算土地增值税？
印花税：
企业销售不动产，应按“产权转移书据”税目贴花，税率为万分之五。
城建税、教育费附加：
企业应以缴纳的营业税为依据计算城建税、教育费附加。
企业所得税：
企业因转让土地使用权、销售不动产而取得的收入应并入收入总额，缴纳企业所得税。房地产企业的所得税还要按
国税发[2006]31号
文件的规定执行。
契税：
承受土地、购买房屋一方应缴纳契税。
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印花税：
土地使用
营业税：
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。税率为5% 。
［普通住房的标准］
［办理免税的具体程序］
［购买房屋的时间］
［发票开具］
［差额征税扣除凭证］
［非购买形式取得住房］
［税务机关管理］
［其他部门配合］
土地增值税：
个人销售不动产计算缴纳土地增值税比照企业销售不动产的计算方法。
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印花税：
个人销售不动产，应按“产权转移书据”税目贴花，税率为万分之五。
城建税、教育费附加：
个人应以缴纳的营业税为依据计算城建税、教育费附加。
个人所得税：
个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。税率为20%。
［转让收入］
［应纳税所得额］
［核定征税］
［优惠政策］
［征收管理］
【案例解析】
证、房产证应贴花，一件五元；购入房屋产权按“产权转移书据”贴花。
营业税：
企业出租土地使用权、房屋，应按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，税率为5%。
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印花税：
房屋、土地租赁合同应按“财产租赁合同”贴花：计税依据为租赁合同金额，税率为千分之一。
房产税：
企业对外出租房屋，应缴纳房产税：以房产租金收入为计税依据， 税率为12%。
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土地使用税：
企业拥有土地使用权，以其实际占用土地面积为计税依据，依照规定税额计算缴纳。
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企业所得税：
企业取得的房屋、土地租赁收入应并入收入总额，缴纳企业所得税；在中国境内没有设立机构、场所的外国企业出租中国境内的房屋、建筑物，取得租金收入应按10%的税率缴纳预提所得税。
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居民住房
商住两用房
营业税：
个人出租居民住房，按3% 的税率缴纳营业税。
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房产税：
个人出租居民住房，按4% 的税率缴纳房产税。
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营业税：
个人出租商住两用房，出租后用于居住的，按3%的税率缴纳营业税；出租后用于
生产经营的，按5%的税率缴纳营业税。
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房产税：
个人出租商住两用房，出租后用于居住的，按4%的税率缴纳房产税；出租后用于
生产经营的，按12%的税率缴纳房产税。
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印花税：
个人出租房屋，以租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”贴花，税率为千分之一。
个人所得税：
个人出租房屋取得的收入，按10%的税率缴纳个人所得税。
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【案例解析】
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 (国税发[2006]108号)
财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知 (财税[2006]75号)
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发[2006]37号）
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知 （国税发[2005]172号）
国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 （国税发[2005]89号）
国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （国办发[2005]26号）
国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知 （国税发[2005]159号）
国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复 （国税函[2002]146号）
国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复 （国税函[2002]74号）
财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知 （财税[2000]125号）
国家税务总局关于从事租赁业务取得的赔偿金征收营业税问题的批复 （国税函[2000]563号）
国家税务总局关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知 （国税发[1996]212号）
国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》 （国税函发[1995]156号）
中华人民共和国营业税暂行条例
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
中华人民共和国契税暂行条例
中华人民共和国契税暂行条例细则
中华人民共和国房产税暂行条例
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
