课程详情
第一章 房地产开发流程与特点、涉及税种简介
1、房地产开发流程
2、房地产开发特点
3、房地产开发各环节涉及税种
第二章 公司设立与征地环节筹划关键点及涉税解析
1、公司设立
（1）不同出资方式下的涉税问题
（2）法人投资/自然人投资税后分配利润，税收待遇的差异
（3）房地产开发企业以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，产权发生了转移，要缴纳营业税?
（4）以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税?该例中投资方是否应缴纳房产税?
（5）开办期何时结束？开办费的税务处理？
2、取得土地
（1）以购入股权方式取得土地，土地成本如何确认？
（2）租赁方式获得土地使用权的税务处理
（3）房地产开发企业与集体土地所有者之间的土地使用权转让业务如何缴纳营业税?
（4）房地产开发企业以路换地、以桥换地如何缴纳营业税?
（5）取得政府给予土地返还款是否缴纳企业所得税、土地增值税?
（6）房地产开发企业和政府部门签订的土地使用权出让合同是否应缴纳印花税?
（7）房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地是否应缴纳城镇土地使用税?
（8）一次签订合同、分次分批取得的土地如何缴纳土地使用税?
（9）房地产开发企业的土地使用税缴纳截止时间是如何规定?
（10）未办理土地使用证是否缴土地使用税?
（11）政府减免土地出让金契税是否减免？
（12）房地产开发企业补偿搬迁房屋的营业税如何处理?
（13）房地产开发企业支付给拆迁户的补偿金是否要扣缴个人所得税?
第三章 项目设计、施工建设环节筹划关键点及涉税解析
1、境外设计费的营业税问题
2、统借统还的税务处理
3、向个人借款的利息是否允许扣除？
房地产开发企业向职工集资，按不高于国家规定的储蓄存款利率向职工支付的集资利息能否适用"储蓄存款利息"税目，按5％的税率代扣代缴个人所得税?
4、资本弱化
5、甲供材问题的涉税解析
（1）税务机关对甲供材的关注点
（2）关于甲供材企业所得税前扣除凭证的问题
（3）房地产公司自购建材是否应补缴营业税?
6、合作建房模式的涉税分析
第四章 预售环节税收筹划关键点及涉税解析
1、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理
（1）房地产开发企业在预售商品房时，采取"会员费"、"诚意金"、"借款"等名义收取的款项，是否缴纳营业税?
（2）房地产企业在促销的时候销售VIP卡(在购房时可抵房款)，是否应缴纳营业税?
2、代收费用的税务处理
房地产开发企业销售房屋时代电信等部门收取的如电活初装等费用在房地产开发企业是否应计算缴纳营业税，对方(如电信局)是否还要对此收入缴税?
3、产权酒店涉税分析
4、售后返租形式的税务处理
5、精装房的涉税分析
（1）房地产企业销售毛胚房，然后代客户选取装饰公司进行装修，代收的装修费是否应缴纳营业税?
（2）房地产企业销售毛胚房，然后代客户选取装饰公司进行装修，代收的装修费是否应缴纳企业所得税?
6、样板间、售楼处的涉税问题
房地产开发企业将自己开发的产品装修成样板房、售楼部使用，但未结转固定资产，是否应缴纳房产税?
7、无产权建筑的涉税处理
（1）房地产开发企业销售只有使用权没有所有权的配套实施如何对其征税?如转让地下停车场使用权收入是如何纳税?
（2）房地产开发企业销售、出租超规划建筑设施，是否应缴纳营业税?检查时如何确认企业存在超规划面积建房并出售、出租的行为?
8、股东借款的税法界定
9、房地产企业与业主间违约金的处理
业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税?
10、经济适用房涉税分析
（1）房地产开发企业销售经济适用房是否应缴纳营业税?
（2）房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗?
第五章 房地产企业所得税汇算清缴中的成本与收入的税务处理
1、房地产企业不同阶段的收入处理
2、年终汇算清缴不能忽视的完工条件
3、完工项目要及时核算计税成本
4、可以预提的三种计税成本
5、完工项目确定计税成本核算终止日
6、年终汇算清缴的计税成本的纳税调整
7、未完工开发产品不进行汇算清缴。
8、所得税汇算不同于项目清算
第六章 项目清盘环节——土地增值税清算的关注难点
1、房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
2、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题
3、车库、车位、储藏室问题
4、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？
5、装饰成本可否加计扣除？
6、股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
7、利息费用扣除问题
8、商住一体清算问题
9、房开企业清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金
10、未支付成本及预提费用问题
11、土地增值税清算时尚未付款的成本，是否可以扣除？
第七章 公司清算注销环节筹划关键点及案例解析
1、公司注销的相关规定
2、土地增值税清算补税导致亏损，公司注销退税
教师简介
张馨予
注册税务师，从业经验十余年，长期从事税收筹划工作，对房地产行业的涉税风险点和税务筹划具有丰富的理论基础和实践经验。
课程预览
