“光是学习领会房地产业的税收新政策，就够我们忙活的了。”12月7日一早，北京市海淀区一家基层税务所的张先生拿着刚刚到手的房企所得税文件，一边不时地接听分管企业财务人员打来的咨询电话。
继二手房交易开征土地增值税等政策之后，在北京，两份有关房企所得税问题的通知又接踵而至，房地产行业的税费门槛在节节提高。
这两份文件即北京国、地税局联合转发国税总局31号文《北京市地方税务局转发国家税务总局关于规范汇总合并缴纳企业所得税范围的通知》（京国税发［2006］306号）和北京地税下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的补充通知》（京地税企〔2006〕468号）。
根据上述最新政策规定，北京市的经济适用房项目预售收入计税毛利率比国税总局31号文的规定高出一倍，而非经济适用房项目预售收入计税毛利率达到2成，提高了5个百分点。另外，房地产开发企业所得税将一律实行查账征收方式。这意味着房地产企业只要有收入，就需要交税，最后等项目竣工核算再多退少补。
根据京国税发［2006］306号，北京房企的经济适用房项目，预售收入计税毛利率为6%，比31号文规定的不低于3%，提高一倍；非经济适用房项目预售收入的计税毛利率为20%，比2003年国税总局83号文规定的15%，提高了5个百分点。
这份文件，是针对2006年3月6日下发的国税总局31号文出台的地方性细则。根据31号文（《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》）的规定，经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区的，不得低于20%；位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%.
此前，房地产企业所得税计税毛利率，依据的是2003年国税83号文（《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知［失效］》）的规定，执行“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”。
这意味着一个年销售收入在10亿元左右的非经济适用房项目，每年多交的预征税款为1650万元（10亿元×（20%-15%）×33%）。
这项新政回溯至2006年1月1日起生效；2003年国税83号文同时废止。
另外，根据北京地税下发的京地税企〔2006〕468号，房地产开发企业所得税自2006年1月1日起一律实行查账征收方式。此前，北京市只有部分房企的企业所得税是按照核定方式征收，部分则按定率方式征收。
“采取定率征收的方式，成本费用可以随便列支；但是采取查账征收以后，成本是有严格的税前列支标准的。此外，采取定率征收的方式，如果没有利润就可以不交税；采取查账征收的方式，只要有收入，就需要交税，最后等项目竣工核算再多退少补。” 朝阳区地税局所得税科马先生解释说。
今年以来，房地产行业的税费门槛不断提高：房地产开发公司不再享受新办公司优惠政策；二手房交易的20%个税从8月1日起强制性征收；二手房交易营业税起征点从2年以上改为5年以上；二手房开征土地增值税；新增建设用地有偿使用费标准提高一倍……城镇土地使用税提高两倍、耕地占用税提高一倍等土地保有环节的税收政策亦在紧锣密鼓的制定当中。
实际上，税务部门对房地产业格外关注。早在2005年7月，国税总局局长谢旭人就指出，对房地产业要“加强房地产开发、转让和使用环节的有关税种征管”。
由于房地产行业特殊的生产过程，偷税漏税现象普遍，税收监管的难度也较其他行业更大。
11月3日，财政部发布的第十二号会计信息质量检查公告显示，2005年检查的39户房地产开发企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。这些企业中，既有全国性的大型房地产企业，也有区域性中小房地产企业，地域分布上兼顾了东、中、西部地区。
从2003年至2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66%.其中千万元以上案件24个，总计追缴税款达10.05亿元。
近年来，房地产业已经成为中国税收增幅最快的一个行业，“十五”期间完税5190.98亿元，年均增长41.4%；房地产行业税收占全部税收的比重从“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年的5.9%，上升2.9个百分点。
