一份有关房地产业的土地增值税“通知”，却意外引发了股市震荡，这是调控信号？还是泡沫预警？
中国股市的牛市行情只能用“疯狂”来形容。最新统计显示，截至1月22日，沪深两市股票总市值首度突破11万亿元。一个月前的12月20日，这个数值刚在一片惊呼声中突破8万亿元大关，而再前一月的11月17日，该数据仅为6.5万亿元。短短两月间，两市总市值的增幅高达69.23%.
伴随着中国股市的膨胀，各种“风险说”、“泡沫论”的质疑之声也开始蔓延。1月16日国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称“《通知》”），更一度被市场解读为调控股市过热的信号。
1月17日，《通知》下发次日，沪深两市地产股全线下跌。受此拖累，沪市股指下跌42点，跌幅达1.49%；深市股指更跌去227.24点，跌幅达2.84%，直接“杀伤力”巨大。在上市房企连续发布公告，以及国税总局发布《通知》与调控楼市股市无关的“安抚”声明之后，投资人才打消疑虑，股市又重拾升势。
国内股市这波牛市真的是谁也拦不住吗？土地增值税风波虽渐平息，但不可否认的是，对于中国股市未来趋势判断的巨大分歧，已初露端倪。
土地增值税意外“搅局”
1月16日晚8点，国家税务总局官方网站发布了一则《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%累进制土地增值税。
突如其来的税收政策在17日下午显现威力，沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A（18.58，0.93，5.27%）自2000年以来，首度遭遇跌停，当日收报17.28元人民币，急挫10%；华侨城A（18.85，0.16，0.86%）、保利地产（47.18，0.99，2.14%）、招商地产（25.1，0.42，1.70%）、金地等地产领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%.
中资房企在H股的表现也如出一辙。富力地产下跌7.77%，中国海外下跌6.06%，深圳控股、雅居乐与上海置业均遭大跌，平均跌幅超过8%.中资地产股市值一日蒸发154亿港元。
当日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。类似表态性公告还包括了招商地产、金融街（17.45，1.34，8.32%）、阳光股份（9.39，-0.01，-0.11%）、深长城（16.28，0.05，0.31%）、泛海建设（19.04，0.24，1.28%）等上市公司。
对于土地增值税带来的股市震荡，显然也在管理部门意料之外。1月18日，国税总局也紧急发布“安抚”通知，强调清算政策不属于楼市调控行动，更不会额外增加房地产企业的税收负担与购房者的经济负担。对增值额未超过扣除项目金20%的，免征土地增值税。
1月19日，在《通知》出台第四天，股市开始震荡上行。上证股指一举升至2832点，收复失地；深成指更是大涨274点，涨幅达3.52%.
对此，北京大学房地产金融中心主任冯科分析认为，通过将项目分割成数期开发，最后一小部分迟迟不收尾通常是企业拖延缴纳土地增值税的惯用手法，开发企业可以将这笔应缴税费投入到下一个项目中去，因此真正影响房地产运作的关键因素仍是融资，而不是土地增值税本身。
分析师们的主流意见是，土地增值税仅对高收益项目以及握有大量土地的开发商影响较大。“类似万科这样的企业，平均开发周期都比较短，影响会很小。”证券分析师王德勇认为，土地增值税对低毛利的普通住宅影响较小，影响较大的主要是华侨城、陆家嘴（17.74，0.21，1.20%）、绿城中国等拥有大量土地储备或商业地产项目公司。
土地增值税是什么信号
尽管土地增值税并未对股市形成实质性影响，但是由政策带给股市的瞬间强力冲击仍然让人心有余悸。
“目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号。”中信证券（39.36，0.97，2.53%）在日前发布的一项研究报告中指出，房地产行业目前正进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。
以上海证券交易所房地产分类指数为例，去年2006全年飙升159%，涨幅超过了上证综合指数（2882.558，25.19，0.88%）同期的130%.国泰君安证券分析师于洋表示，经过近期上涨之后，地产类股票价格已接近历史高位，在这种情况下，任何负面消息都将成为投资者获利回吐的理由。
但摩根士丹利前亚太区首席经济学家谢国忠撰文表示，基金经理们手中的钱仍然很多，中国内地的投资渠道依然很窄，依靠一两个政策无法改变资本市场格局，现在还看不出政府消除泡沫的真正决心。
管理层的态度似乎也很微妙，既要严征土地增值税，同时也不愿伤及股市。
事实是，土地增值税根本就非新开税种。据曾参与增值税课题研究的复旦大学管理学院教授谢百三介绍，始征于1994年的土地增值税，是为了调控1992年—1993年第一轮房地产过热而制定的。但后来由于各地发展房地产业的需要，在实际征收中，仅按出售商品房收入1%-2%的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。
“此次清算的力度之大前所未有，他们显然知道这么高的税率，对房地产企业的盈利意味着什么。”北京一位不愿透露姓名的开发商说。
据中银国际分析机构测算，土地增值税对盈利在30%以上的房地产上市公司较为不利。按照33%所得税率计算，预计利润率将下跌0.03至2.63个百分点，纯利受影响比例约在9%~15%范围内；毛利率逾50%的高档项目利润率将减少24%；只有毛利率低于30%的影响很小。
随着政策面、管理层意见逐渐明朗，有越来越多的机构转入了高度戒备状态。
对此，北京大学房地产金融中心主任冯科分析认为，通过将项目分割成数期开发，最后一小部分迟迟不收尾通常是企业拖延缴纳土地增值税的惯用手法，开发企业可以将这笔应缴税费投入到下一个项目中去，因此真正影响房地产运作的关键因素仍是融资，而不是土地增值税本身。
分析师们的主流意见是，土地增值税仅对高收益项目以及握有大量土地的开发商影响较大。“类似万科这样的企业，平均开发周期都比较短，影响会很小。”证券分析师王德勇认为，土地增值税对低毛利的普通住宅影响较小，影响较大的主要是华侨城、陆家嘴（17.74，0.21，1.20%）、绿城中国等拥有大量土地储备或商业地产项目公司。
土地增值税是什么信号
尽管土地增值税并未对股市形成实质性影响，但是由政策带给股市的瞬间强力冲击仍然让人心有余悸。
“目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号。”中信证券（39.36，0.97，2.53%）在日前发布的一项研究报告中指出，房地产行业目前正进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。
以上海证券交易所房地产分类指数为例，去年2006全年飙升159%，涨幅超过了上证综合指数（2882.558，25.19，0.88%）同期的130%.国泰君安证券分析师于洋表示，经过近期上涨之后，地产类股票价格已接近历史高位，在这种情况下，任何负面消息都将成为投资者获利回吐的理由。
但摩根士丹利前亚太区首席经济学家谢国忠撰文表示，基金经理们手中的钱仍然很多，中国内地的投资渠道依然很窄，依靠一两个政策无法改变资本市场格局，现在还看不出政府消除泡沫的真正决心。
管理层的态度似乎也很微妙，既要严征土地增值税，同时也不愿伤及股市。
事实是，土地增值税根本就非新开税种。据曾参与增值税课题研究的复旦大学管理学院教授谢百三介绍，始征于1994年的土地增值税，是为了调控1992年—1993年第一轮房地产过热而制定的。但后来由于各地发展房地产业的需要，在实际征收中，仅按出售商品房收入1%-2%的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。
“此次清算的力度之大前所未有，他们显然知道这么高的税率，对房地产企业的盈利意味着什么。”北京一位不愿透露姓名的开发商说。
据中银国际分析机构测算，土地增值税对盈利在30%以上的房地产上市公司较为不利。按照33%所得税率计算，预计利润率将下跌0.03至2.63个百分点，纯利受影响比例约在9%~15%范围内；毛利率逾50%的高档项目利润率将减少24%；只有毛利率低于30%的影响很小。
随着政策面、管理层意见逐渐明朗，有越来越多的机构转入了高度戒备状态。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
土地增值税的清算规范了税款的征收，房地产企业如果把原本属于国家税收的部分当作企业的利润，甚至宣称利润将产生大的变化乃至影响到房价，笔者认为这样的房地产企业也就没有什么必要存在于市场中了，这样的企业竞争力实在是不敢恭维。事实上真的会影响到企业的利润吗？相当部分房地产企业用各种手段推迟开发项目的竣工决算，最后逃避税款，企业多出了一大块利润，而房地产企业还经常那交了多少土地增值税来说事，博取大众的同情。“可怜之人必有可恨之处”，房地产企业整个一“得了便宜还卖乖”的主，除了一次次忽悠大众，制造紧张气氛之外，没有别的爱好了。从系列事实当中，房地产企业高额利润已经是众人皆知的秘密了。
