【会计实务交流】

我们是一家建筑企业，以援建的方式为某学校建设教学楼，材料人工全由我们承担，该行为是否要缴纳建筑营业税？

这个问题比较特殊。老师认为实际上是捐建而非一般的援建，区别在于援建是以优惠条件提供援助，但并不一定无偿。

按《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则精神，条例所称提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。同时条例实施细则明确规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（2）单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。除此之外，未见到对无偿向他人提供劳务要视同销售征收营业税的明确规定。

基于上述情况，我们认为：

（1）如果援建的相关合同、协议中约定捐建标的仅包括所涉及材料金额，而不涉及所提供劳务价值，那么可以视为捐赠材料，仅对这部分材料计征增值税（将自产、委托加工或者购入货物无偿赠送给其他单位或个人）；当然，所得税前准予扣除的公益性捐赠金额也仅限于材料价值及税金。

（2）如果合同、协议中约定的捐赠金额是按建成后工程的价值计算，那么企业的提供建筑业劳务这一环节就不是“无偿”，而是“有价”的，即这种情况下，就视同捐赠建成的房产，除对企业征收视同转让不动产环节营业税外，还要对企业建造该不动产行为征收建筑业营业税。当然，这种情况下企业所得税税前扣除的公益性捐赠金额就是建筑物的全部价值。但需要符合公益性捐赠的条件才能按规定扣除。

（3）如果税务机关发现企业名义上是无偿提供劳务，但实际上从其他途径或者变相获得补偿的，则会要求补税并很可能予以处罚。

【纳税实务咨询】

我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部分设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

解答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。