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第一部分 基本理论篇
（1） 企业基本会计科目设置；
重点讲述房地产开发企业常用的"开发成本""管理费用""营销费用""财务费用""预收账款""预付账款""其他应收款""其他应付款""应付职工薪酬"9个科目在金蝶财务软件中设置；
（2）企业辅助核算设置（供应商如何分类、客户如何设置、商业地产公司的部门以及员工的如何设置）；
针对上述9个科目讲述如何进行相关辅助核算，让相关的会计工作轻松简单。
（3）如何把企业基本会计科目设置和企业辅助核算设置在财务软件中实现（在财务软件中完成房地产开发企业帐套的初始化）；
（4）日常会计核算业务简单例举（8个阶段107项费用）
4.1)第一阶段的4项费用直接计入项目公司的期间费用"管理费用"相关明细科目处理；
4.3)第二阶段的2项费用计入"开发成本——项目（项目辅助核算）——前期费用"；
4.3)第三阶段的9项费用计入"开发成本——项目（项目辅助核算）——前期工程费"；
4.4)第四阶段的19项费用计入"开发成本——项目（项目辅助核算）——土地征用及拆迁补偿费"；
4.5)第五阶段的10项费用计入"开发成本——项目（项目辅助核算）——土地征用及拆迁补偿费"；
4.6)第六阶段的33项费用计入将分别计入"开发成本——项目（项目辅助核算）——前期工程费"或"开发成本——项目（项目辅助核算）——主体建筑安装工程"等明细科目；
4.7) 第七阶段的24项费用将归集到"管理费用""营业税金及附加""营销费用"等科目；
4.8)第八阶段的6项费用属于物业管理阶段是属于"物业管理公司"的事项，其中物业公司的"居住小区的物业管理启动经费"应该计入"开发间接费——项目——物业完善费"
序号 |
阶段 |
阶段名称 |
费用名称 |
1 |
第一阶段 |
项目公司 |
1.企业法人开业登记费 |
2 |
2.企业法人变更登记费 |
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3 |
3.企业法人年度检验费 |
||
4 |
4.补、换、领证照费 |
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5 |
第二阶段 |
项目的立项和可行性研究 |
1.可行性研究费 |
6 |
2.建设工程规划许可证执照费 |
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…… |
…… |
…… |
…… |
（5）开发成本明细科目核算及开发间接费费用明细的归集（见下表）
成本科目代码 |
成本科目名称 |
费用归集说明 |
401 |
开发成本 |
|
401.01 |
土地征用及拆迁补偿费 |
|
401.01.01 |
土地出让金 |
项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。 |
401.01.02 |
土地整治费 |
大市政配套费及其它土地整治费用 |
401.01.03 |
土地转让费 |
土地转让费及转让、变更登记等手续费 |
401.01.04 |
拆迁补偿费 |
有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。 |
401.01.05 |
土地税费 |
土地使用权转让缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、滞纳金、土地变更用途的费用支出等 |
第二部分：实务操作篇.财务软件科目设置
一、具体建帐思路
①、存货分类编码一级
②、客户分类编码设置
③、供应商分类编码设置
④、收发类分类编码设置为：
⑤、部门分类编码设置为：
⑥、结算方式分类编码设置为：
⑦、地区分类编码设置为：
二、会计科目设置前的主要工作步骤
1.1把企业的主要经济业务事项理清（即把企业是做什么的搞清楚）；
1.2把所在的企业的组织架构理清（即企业设置哪些部门），把企业相关人员在财务软件中设置好（即企业各部门的员工设置好）
1.3"系统维护"中其他设置
①币别的设置
?凭证字的设置
?结算方式的设置
三、会计科目的设置
财务软件（金蝶迷你版）建账的着重点
1、"现金"、"银行存款"科目。
对于"银行存款"按照公司开设的账户下设各级明细账（详见下图）
2、项目核算中不设置现金流量。因为平时进行现金流量的输入很繁琐并且易出错，编表时对其进行分析调整的工作量远远大于根据两表和账簿直接编制的工作量。
3、需项目核算的科目主要有开发产品类、开发成本、开发间接费用、销售费用、主营业务收入及成本，预收账款、应付账款。
4、不核算材料类和低值易耗品的存货，除非有大宗甲供材料再临时增设科目，那种由甲方购买直接由施工单位领用，发票转给施工单位，工程结算时施工单位另开材料发票的，开发企业有设材料账进行日常核算。
5、"固定资产"最多只分二级明细核算到大类，不按项目进行核算，按照部门核算。需要查询时直接找最近月份的折旧明细表即可。"累计折旧"不用分二级明细科目。
6、供应商往来的核算只涉及"预付账款"和"应付账款"，这是真正与公司主营业务成本关系最紧密的。其中"预付账款"可核算到具体开发的项目，具体设置为"项目供应商往来"。
7、个人往来的核算只针对公司内部人员，其借贷均在"其他应收款—个人往来"或单开一级科目"备用金"进行反映。
8、"应收账款"、"其他应收款—单位往来"、"预收账款"、"其他应付款"全部设置成客户往来进行核算，其中"预收账款"可核算到项目，具体设置为"开发项目"核算。对于更多的客户应该在相关的售楼软件系统中体现（也就是售楼台帐）
9、供应商分类：工程类、材料类、设计类、广告类、其他。（在往来单位中核算）
10、客户分类：XX项目购房户、潜在购房户、其他。（在售楼系统中设置）
11、个人分类：可按部门也可不用部门核算（建议按照部门核算），直接以编码区分，因为存在跨部门的人员不易界定。
12、能不设二级科目的，尽量不设，如"应付职工薪酬"、"本年利润"及往来类科目。如果设则如下二级明细"工资薪酬（职工工资、奖金、津贴和补贴）"、"职工福利"、"各类社会保险费用"、"非货币性福利""住房公积金"、"工会经费"、"职工教育经费"、"解除职工劳动关系补偿"、"带薪休假费用"。
13、预收房款的税金计缴，设置"待摊费用"下设"预缴营业税金及附加"和"预缴企业所得税"，待收入实现时再进行比例分摊。
四、期间费用科目设置及归集说明 部门期间费用科目明细设置 |
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科目编码 |
科目名称 |
归集内容说明 |
5202 |
管理费用 |
|
520201 |
管理费用--fxgr--工资 |
人事部门统一编制工资单办理的基本工资、提成工资、满勤奖、绩效奖、节日费、养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、离退人员补偿金以及各类工资福利性补贴、津贴等费用。 |
52020101 |
管理费用--fxgr--工资--fxgr--基本工资 |
|
52020102 |
管理费用--fxgr--工资--fxgr--奖金 |
|
52020103 |
管理费用--fxgr--工资--fxgr--计提年终奖 |
|
52020104 |
管理费用--fxgr--工资--fxgr--加班费 |
|
52020105 |
管理费用--fxgr--工资--fxgr--津贴 |
|
…… |
…… |
…… |
五、开发成本的科目设置
第三部分：实务操作篇.日常会计业务的处理
房地产开发企业日常财务核算业务处理举例
（实务操作模块）
教师简介
梁石
毕业于南京财经大学，高级会计师，高级税务顾问，曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团。在建筑房地产行业财税领域摸爬滚打了23年，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文15篇。
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