案情简介：某地税局在风险应对过程中发现：某房地产开发企业由于地理位置等原因商品房销售情况不理想，为吸引购房者出台了“凡一次性支付购房款的，约定几年内每年平均返还本金”的优惠政策，同时对一次性支付购房款的购房者给予打折优惠。该企业法人和财务人员均认为企业在申报销售不动产营业税时，营业税计税依据可扣除返还购房本金部分及打折优惠金额。
税法分析：《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定，商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。因此，本案中某房地产开发企业在申报缴纳销售不动产营业税时，不得扣除返还本金部分。
