【考点精讲】

投资性房地产的初始计量（中级会计实务）

（1）外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

（2）自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

【疑难问题解答】

1.关于横向对策行为与纵向对策行为的区分（经济法）

对于经济法中“横向对策行为与纵向对策行为”的区分上，具体区分的标准是“主体”，即市场主体相互之间的行为为横向对策行为，市场主体针对国家调制行为的行为为纵向对策行为。比如可口可乐和百事可乐之间的商业竞争是横向对策行为，可口可乐依法向税务局纳税是纵向对策行为。

2.经济法主体所实施的“抽象行为与具体行为”的理解？（经济法）

解答：抽象（行政）行为，一般是指国家机关制定法律法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为。比如国家调整税收优惠措施的立法行为，所立法律规范即是针对不特定的纳税主体，而不是针对某一特定主体，属于抽象行为。

具体（行政）行为，是针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的事项，作出的对该公民、法人或者其他组织的权利义务产生实际影响的行为。例如：某企业不依法纳税，被税务机关罚款，此时税务机关的行为，就是对特定的主体所实施的行为，属于具体行为。

【易错易混辨析】

财务预测和财务预算的区别（财务管理）

财务预测是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动作出较为具体的预计和测算的过程。财务预测的内容：投资预测、销售收入预测、成本预测、利润预测和筹资预测几个方面。

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收支等价值指标的各种预算的总称，具体包括现金预算、预计利润表、预计资产负债表和预计现金流量表等内容。

预测是一个比较大的概念，通常是针对未来某一段时间，进行一个大约的估计，如我们说国民经济增长率预测为8%。

预算是需要有完整的过程，需要根据一定的依据、资料、方法，来进行细致计算，推论，得出细致精确的计划。

如一个单位预测下年的销售额为3000万元，但是下一年度各部门的成本预算就是比较细致，精确到了一个项目，每一分钱。

【历年考题剖析】

甲公司向乙公司购买一台大型设备，由于疏忽未在合同中约定检验期。该设备运回后，甲公司即组织人员进行检验，未发现质量问题，于是投入使用。至第3年，该设备出现故障，经反复查找，发现该设备关键部位存在隐蔽瑕疵。该设备说明书标明质量保证期为4年。根据《合同法》的规定，下列关于乙公司是否承担责任的表述中，不正确的有（ ）。（经济法-多选题-2010年）

A.乙公司在合理期限内未收到甲公司有关设备质量不合格的通知，故该设备质量应视为合格，乙公司不承担责任

B.乙公司在2年内未收到甲公司有关设备存在瑕疵的通知，故该设备质量应视为合格，乙公司不承担责任

C.该设备说明书标明质量保证期为4年，故乙公司应承担责任

D.甲公司与乙公司双方未约定质量检验期限，都有过错，应分担责任

答案：ABD

解析：根据规定，出卖人交付标的物后，买受人应当对收到的标的物及时进行检验，买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。本题中，该设备说明书标明质量保证期为4年，乙公司应承担责任。

点评：在上面规定中，注意“检验期”与“质量保证期”的关系。通过上面例题，掌握住该规定。

【答疑精华】

哪些资产不属于投资性房地产，列举常见的示例？（中级会计实务）

不属于投资性房地产的内容：

（1）企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（2）企业自用的办公楼，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（3）房地产企业正在开发的商品房，不属于投资性房地产，属于存货。

（4）房地产企业开发的准备出售的房屋，不属于投资性房地产，属于存货。

（5）企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，不属于投资性房地产，属于无形资产。

（6）房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，不属于投资性房地产，属于存货。

（7）企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产，所以不属于投资性房地产。

（8）房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，不属于投资性房地产，属于存货。

（9）房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产，属于存货。

（10）出租柜台，不属于投资性房地产，属于固定资产。

（11）企业出租给本企业职工居住的宿舍，不属于投资性房地产，属于固定资产。