新用户扫码下载
扫码下载APP
及时接收最新考试资讯及
备考信息
企业写字楼出租如何财税处理？
一、增值税
一般房屋出租都是采取预收方式，一般来说，预收款不发生增值税纳税义务，但提供租赁服务预收款是个例外。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项规定：“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此，采取预收款方式收取房屋租金的，不论是否开具发票，收到预收款的当天即发生增值税纳税义务；不论会计上是否确认收入，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。
如果房屋租赁中有免租期的约定，并不是“无偿”提供服务，因为免租期的存在前提是有偿服务，类似“买一送一”，因此，在增值税上是不视同销售。为避免争议，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
二、房产税
对于一次性取得跨年度租金收入纳税义务发生时间，是按照租赁期分摊缴纳房产税，还是在取得时一次性缴纳房产税，国家税务总局并没有明确规定，而有些省（市）的税务机关却制定了地方性政策，但是各地规定的口径不一致。出租房产税计税依据不包括增值税税额，但是免征增值税的不能扣减增值税额。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
三、企业所得税
企业所得税收入确认原则-权责发生制。但企业所得税另有规定的除外。根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。“适用在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”的首要条件是“提前”和“一次性”，也就是说，企业取得跨年度租金收入是在租赁开始前一次性取得租赁期内的全部租金收入。其次，跨年度租金收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，是企业的一种自由选择权，而不是必须执行的。因此，企业在一次性取得跨年度租金收入时，应根据实际情况确定是一次性计入收入缴税，还是分期均匀计入相关年度收入缴税。因此，如果是按“收付实现制”，确认收入与免租期没有关系；如果按照“权责发生制”，免租期也是计入租赁期内进行分摊。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税法》《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同立合同人按租赁金额千分之一贴花。企业出租房屋签订的租赁合同属于财产租赁合同的，故按0.1%税率缴纳印花税。应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。也就是说，一次性取得跨年度租金，如果该租金是财产租赁合同中记载的租赁期限内的全部租金，则按该金额确认印花税计税依据；如果合同约定分年收取，比如分别为120万、150万、180万（都为不含增值税价格，合同列明的增值税税款），则应按租赁合同的总金额450万元作为计税依据；如果合同约定第一年房租为120万，第二年、第三年按照市场价格另行约定，应按租赁合同的总金额120万元作为计税依据，后续按照每年约定的房租金额缴纳印花税。
五、会计处理
根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十二条规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
举例：A公司将一栋自有房产对外出租，合同约定租期三年（含免租期3个月），起租日为2022年12月1日，租金360000元(含税)于2022年12月1日一次性支付，按照直线法2022年确认的租金收入=360000/3/(1+9%)/12=9174.31(元)，因此在收到房屋租金的会计处理如下：
借：银行存款360000.00
贷：预收账款330275.23
应交税费—应交增值税（销项税额）29724.77
2022年应确认收入：
借：预收账款9174.31
贷：其他业务收入—房屋租金收入9174.31
更多推荐：
上一篇：关于工资薪金的需注意的几个问题
实务学习指南
距6月报税结束还有天
新用户扫码下载
京公网安备 11010802023314号