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【名师答疑】物业公司代收水电费的处理

2019/03/22  来源: 中华会计网校  字体:  打印

近日有学员在网校的论坛里提出发布了一个关于物业公司代收代付水电费的实务问题,开放课堂《物业公司财务工作要点与管理技巧 课程主讲老师——牟祖华,结合自己多年的财务工作经验,给出了如下的答复,小编整理了一下分享给大家:

对于此类业务,我谈谈个人的看法以供大家参考。财务人员需事先对公司业务进行了解,要去了解各类业务本身是什么,有几种处理方式,各种处理方式的业务流程是什么,各种处理方式对会计核算、企业所得税增值税个人所得税的影响如何。

企业所得税方面需要思考业务是否与公司取得的收入相关,支出能否在汇算清缴税前扣除,如何才能税前扣除增值税方面需要思考业务是否能取得合规的发票,是否能进行进项税额抵扣,税负影响如何;业务是否会影响到个人所得税等等。最后综合评估选择对公司更有利的处理方式去执行。

物业公司在经营管理项目中,会遇到向业主收取水电费的不同方式,由此引起物业公司的业务处理方式也就不同,从财务的角度来看,收取方式的不同会影响到会计核算的处理、发票的开具、纳税的申报也不同,不恰当的处理方法会给公司带来涉税风险。

一、 供水电公司向业主收取水电费的两种情形

第一种情形是项目在开发建设过程中就按照水电公司的要求做到或者办理到水电表直抄到户,这种情形下业主发生的水电费就由业主直接向供水(电)公司交纳。

第二种情形也是多数项目会遇到的让财务人员纠结的情形,是项目没有做到水电表直抄到户,而是供水电公司抄项目总表由水电表户主向供水电公司交纳水(电)费,水电表户主抄业主的分表后向业主收回水电费。

二、 两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响

第一种情形(水电表直抄到户)下有可能会遇到的两种方式:

1、 供水电公司直抄到户并自行向业主收取水电费,对于这种方式,业主发生的水电费与物业公司无关。

2、 供水电公司委托物业公司代收水电费,这种方式下财务人员需要注意的是相关的资料需要备齐留底。

1)供水电公司与物业公司签订的委托代收水电费协议(下称委托代收协议);

2)开给业主的发票是由供水电公司开具而不是物业公司用自己的发票开具给业主;

3)业主来物业公司交水电费时,物业公司将供水电公司开具的发票转交给业主;

4)物业公司依委托代收协议上的要求将代收的水电费支付给供水电公司。

此过程中物业公司收到与支出的水电费款项在帐务上是在往来款科目里核算;物业公司需完善内控措施加强此部分资金与供水电公司开来的发票的管理以规避因管理不善而给公司带来损失。

5)如果委托协议上有约定向供水电公司收取手续费,则手续费是物业公司的收入。

第二种情形(水电表不能直抄到户)下财务人员需要思考的几个方面;

1、 供水电公司抄总表后向水电表户主收取水电费,水电表户主再抄业主分表后向业主收取水电费。此种情况下我们需要关注的点:

水电表户主是物业公司吗?如果不是物业公司,供水电公司在收到水电费时开出来的水电费发票抬头能是物业公司吗?如果发票抬头不是物业公司,物业公司从公司帐上扣交了水电费,势必造成三流(物流、票流、资金流)不一致,那取得的增值税发票上的进项税额能在物业公司进行抵扣吗?归属于物业公司成本费用部分的水电费能在企业所得税汇算清缴税前扣除吗?咋办?以下几种方法仅供参考:

1)将水电表户主过户到物业公司名下。

2)物业公司与水电表户主、供水电公司签订三方协议,水电费由物业公司交纳,供水电公司开具的发票抬头为物业公司。

3)如果上述两方法都做不到的话,可否考虑由水电表户主自行向业主收取或者由水电表户主委托物业公司代收(若是委托代收参照上述第一种情形的处理方式)。

4)还有一种方法就是由水电表户主(假设户主为一般纳税人)将水电再转售给物业公司,物业公司再转售给业主,此种方法可以解决三流一致的问题,但本人强烈建议需向当地主管税务机关沟通清楚并评估相关风险,因水电表户主转售给物业公司这一个环节是否会被认定为虚开增值税专用发票行为存在着不同的人对政策的理解与把握不一的风险。

2、 对于向业主收取自来水水费的问题

这个的处理可依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定:提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税

依据54号文处理对小规模纳税人一般纳税人来说都不存在增加税负的问题,如果收大于支存在差额,则表明收多了,应该交税。处理时需要注意的是随水费向业主收取的自来水水费不包括污水处理费及水资源费,可全额开具增值税专用发票,开具时不需要选择“差额征税”功能。

向业主收取的污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税,可开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

3、 对于向业主收取电费的问题

在营业税时代,代收电费、暖气费是作为代理行为不征收营业税,营改增之初出现了一些趁机加水电价的乱象,各地国家税务局也出台了一些相关的政策,一些地方规定只要向业主收取时不加价、不自开具发票、或者能签订三方(业主、物业公司、水电公司)协议的可视作代收转付不征收增值税;大多数的地方是按照转售电进行处理(因不能满足(财税201636号)附件1第三十七(二)规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的规定)。如何处理,建议与项目所在地的税务机关沟通以明确具体处理方法。

在此与大家分享一些有关转售电的个人看法以供参考。

1、 从增值税的税负来看,如果是一般纳税人,在保证三流一致的情况下,转售电的税负不会增加,因为在支付电费时可以取得增值税专用发票抵扣销项税额(进项与销项的税率一致);小规模纳税人会增加税负,因为有销项没有进项,这需要去与税务机关沟通如何处理,税负增加了与当初政府推行营改增政策时提出的不增加企业税负的初衷不一。

2、 在转售电的情况下,向业主收取电费时由物业公司向业主开具发票,需要向税务机关申请增加开票项目,长期需要开具“转售电”项目时税务机关可能会要求物业公司去变更营业执照上的经营范围,是否能添加需要向工商局咨询。

3、 注意整个业务流程操作下来后,发票的抬头是否能开为物业公司,对增值税进项税额的影响;如果抬头不是物业公司对企业所得税的影响可以依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号,以下简称“28号公告”)对税前扣除凭证的要求进行处理。


以上是牟祖华老师带来的精彩分享,想进一步提升在物业公司的财务工作经验、明晰物业公司各项业务的会计核算和涉税处理,可以跟随牟老师一起学习成长!  

课程名称:物业公司财务工作要点与管理技巧

课程形式:直播+录播

开课时间:324 09:00

课程收益:结合物业公司日常经营业务及相关法律法规,业财融合;从会计核算、涉税事项的处理两个维度为大家分享主要业务具体处理思路与细节,做好财务基础管理工作,为进一步提升财务价值打下良好基础,为日常财务工作的展开明晰方向。

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