2009年备考CPA《会计》系列总结-第8章（02）

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[第08章]02　投资性房地产的转换与处置

　　这个系列总结写到今天，发现前面写得太啰嗦，想面面俱到，但时间不够用啦，也搞得自己很累。很多人可能只是看我的总结，“拿来主义”不错，但没有去思考自己该如何通过适合自己的方式去学习。所以，从今天开始，我更多地是写自己的学习思路和理解，这样也会给大家一些启发。好啦，废话不多说，今天我们的主题是投资性房地产的转换和处置。

　　一、投资性房地产的转换

　　投资性房地产的转换一共有四种情况：

　　1.成本模式下的投资性房地产转为非投资性房地产

　　2.成本模式下的非投资性房地产转为投资性房地产

　　3.公允价值模式下的投资性房地产转为非投资性房地产

　　4.公允价值模式下的非投资性房地产转为投资性房地产

　　这么多，不要喊晕哦，其实很简单的，对于这种问题，我最喜欢拿一张纸，在上面乱画，画来画去思路就清晰了，最后发现还是表格最合适：

　　通过这张表格，可以归纳出如下几点：

　　1.在成本模式下，由于投资性房地产和非投资性房地产的核算是类似的，所以遵循“对应结转”的原则，所谓对应结转就是“原值转原值、折旧（摊销）转折旧（摊销）、准备转准备”，比较特殊的是作为存货的房地产转为投资性房地产时，不遵循这个原则，而是将存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。

　　2.在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果借方差额计入公允价值变动损益，如果是贷方差额计入资本公积（在处置投资性房地产时，要将此资本公积转入其他业务收入），准则这样规定的目的是为了防止一些企业借此调整利润。

　　好啦，对于转换看着上面的这个表应该就很清楚啦，还有一些细节不清楚的话，自己翻翻书吧，我这个表格没有把所有的内容都概括进去的。

　　二、投资性房地产的处置

　　说完了转换，我们来说说处置。投资性房地产的处置包括出售、转让、报废、毁损，同样也要走“成本模式”和“公允价值模式”两条线。对于投资性房地产的出售或转让，不管在成本模式下还是公允价值模式下，都要通过其他业务收入和其他业务成本科目核算。

　　（一）成本模式下：

　　1.出售或转让时：

　　借：银行存款（实际收到的金额）

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　2.报废或毁损时：

　　借：待处理财产损溢

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　报经批准后处理：

　　借：工程物资/银行存款（按残料价值或变价收入）

　　　　其他应收款（可收回的赔偿款）

　　　　其他业务成本（按差额）

　　　　贷：待处理财产损溢

　　（二）公允价值模式下

　　1.出售或转让

　　借：银行存款（实际收到的金额）

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动（或借记）

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务收入（或相反分录）

　　如果存在原来转换日计入资本公积的金额：

　　借：资本公积——其他资本公积

　　　　贷：其他业务收入

　　2.报废或毁损时：

　　借：待处理财产损溢

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动（或借记）

　　报经批准后处理：

　　借：工程物资/银行存款（按残料价值或变价收入）

　　　　其他应收款（可收回的赔偿款）

　　　　其他业务成本（按差额）

　　　　贷：待处理财产损溢

　　例题：徐氏军团“每日一练”（12月4日）

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转自正保会计网校论坛·奇客小屋