【跟我学税法】第八章 土地增值税法（旧制度）

　　一、经典答疑问题（旧制度）

　　（一）问题：请问个人与单位之间交换房地产要不要交土地增值税？

　　【教师288回答】

　　回复：个人与单位之间交换房地产需要交土地增值税。

　　只有个人与个人之间交换自有居住用房才可以免征。

　　（二）问题：如果这个企业交纳了房产税,那么房产税应算在转让房地产有关的税金中一起扣除吗?

　　【教师122回答】

　　回复：房产税不是转让环节发生的税金，所以与土地增值税计算无关。房产税是财产税。

　　（三）问题：房地产开发企业将开发产品用于对外投资,在征收土地增值税时,视同销售房地产,由税务机关核定收入。对于共享利润，共担风险的投资，在计征营业税时，是否享受免税政策。

　　【教师32回答】

　　回复：房地产开发企业将开发产品用于对外投资,在征收土地增值税时,视同销售房地产,由税务机关核定收入。这里的对外投资，就是指共享利润，共担风险的投资，在计征营业税时，享受免税政策。

　　（四）问题：房地产开发企业将开发的部分房地产专为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，但此时是否视同销售，确认当期收入，从而影响当期企业所得？如果说不视同销售，那么出租的情形，还有租金确认收入，但是自用的情形呢，难道对收入一点影响都没有？对于自产货物自用、房地产自用的处理是不是由于自用资产的使用年限不同才会有这样的差别呢？如果这样，一个生产大型设备的企业将自产机械用作自己的固定资产，是否应视为销售

　　【教师442回答】

　　回复：房地产开发企业将开发的部分房地产专为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，但此时是否视同销售，确认当期收入，从而影响当期企业所得？如果说不视同销售，那么出租的情形，还有租金确认收入，但是自用的情形呢，难道对收入一点影响都没有？

　　答：房地产开发企业将开发的房地产转为自用，其开发之前的房地产做为开发产品，转为自用时开发的产品做为自用的固定资产，对收入没有影响，但可以计提折旧税前扣除；用于出租，确认租金收入计入所得额即可。

　　对于自产货物自用、房地产自用的处理是不是由于自用资产的使用年限不同才会有这样的差别呢？如果这样，一个生产大型设备的企业将自产机械用作自己的固定资产，是否应视为销售？

　　答：生产大型设备的企业，将自产机械转为自用的固定资产，属于增值税中的以自产产品用于非应税项目，应视同销售.

　　二、经典每日一练（旧制度）

　　（一）某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：

　　（1）支付地价款200万元；

　　（2）土地征用及拆迁补偿费120万元；

　　（3）前期工程费180万元；

　　（4）基础设施费200万元；

　　（5）建筑安装工程费1500万元；

　　（6）公共配套设施费200万元；

　　（7）期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。其他房地产开发费用扣除比例为5％。

　　该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。计算应缴纳的土地增值税。

　　【正确答案】

　　应纳营业税＝6000×5％＝300（万元）

　　应纳城建税和教育费附加＝6000×5％×（7%+3％）＝30（万元）

　　计算土地增值税时，单独作为税金项目扣除的项目＝300+30＝330（万元）

　　允许扣除的房地产开发成本＝120+180+200+1 500+200＝2200（万元）

　　计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用和其他扣除项目合计＝500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%＝1 100（万元）

　　收入总额6000万元。

　　扣除项目金额＝200+2200+500+（200+2200）×5%+330＋（200+2200）×20%

　　＝200+2200+620+330+480＝3 830（万元）

　　增值额＝6000-3830＝2170（万元）

　　增值额占扣除项目金额比率＝2170/3830×100%＝56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。

　　应纳土地增值税＝2170×40%-3830×5%＝676.5（万元）

　　【答案解析】

　　《实施细则》中规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二） 项规定计算的金额之和的5％计算扣除。所以允许扣除的房地产开发费用共计＝500+（200+2200）×5%＝620（万元）。

　　（二）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。

　　A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

　　B. 居民个人转让普通标准住宅，一律免征土地增值税

　　C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

　　D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

　　正确答案：BD

　　答案解析：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　（三）根据土地增值税的有关规定，以下优惠政策正确的是（ ）。

　　A.建造高等公寓出售的，增值税未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税

　　B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，没有免征土地增值税的优惠

　　C.个人因改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，居住满3年的，减半征收土地增值税

　　D.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免

　　正确答案：C

　　答案解析：选项A中，高等公寓不属于普通标准住宅，不能享受土地增值税的优惠；因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，也可以享受免征土地增值税的优惠；对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。

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