2013注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产

　　1. 投资性房地产的范围：

　　（1）已出租的土地使用权

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

　　（3）已出租的建筑物

　　已出租的建筑物包括已出租的建筑物、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会等权力机构作出书面决议，明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再发生变化的，也视为投资性房地产。

　　注意：持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产

　　2.不同方式下投资性房地产转换日的确定

　　（1）投资性房地产开始自用—转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　（2）作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租—转换日应该为租赁期开始日

　　（3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值—转换日为停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。

　　（4）房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的—转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议的日期。

　　3.与投资性房地产有关的现金流属于经营活动还是投资活动？

　　根据财政部的会计准则讲解，投资性房地产的租金收入应该计入经营活动现金流量中的“收到其他与经营活动有关的现金”中，而投资性房地产的处置净额应该计入投资活动现金流量中的“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额”中，购买投资性房地产所支付的现金应该计入投资活动“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”中。

　　4.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足的条件

　　① 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

　　※所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

　　②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　※同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

　　5.理解投资性房地产的范围需要注意的问题

　　（1）准则中所谓的“出租”，是指经营性租赁，不包括融资租赁。

　　（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　由于我国土地所有权属于国家，企业拥有的只是土地使用权，如果在一定期限内不开发的闲置土地，国家要收回其土地使用权。因此，像投资房产一样先低价吃进一块地闲置两三年以后再高价卖出，这是为国家所不允许。新会计准则应用指南对此也作出了特别说明：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。

　　根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过1年未动工开发建设的；或者是已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。

　　（3）持有并准备增值后出售的房产是否属于“投资性房地产”？

　　“投资性房地产”中的“土地使用权”包括“出租”、“持有并准备增值后转让”两种情况，“建筑物”只包括“出租”，不包括“持有并准备增值后转让”这种情况。也就是说，企业投资购买房产，准备增值后出售不作为投资性房地产核算。

　　（4）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。