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注评考试《资产评估》复习：假设开发法在房地产评估中的应用
第五章 房地产评估
知识点十八、假设开发法在房地产评估中的应用
一、基本思路
如房地产价值的形成：
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法（该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格）。
该方法主要用于待开发土地的价值
二、适用范围
1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式
1. 
（5-24）
式中：
P 表示土地价值；
A 表示开发完成后的房地产价值（可以以售价或者租金等形式表示）；
B 表示整个开发项目的开发成本；
C 表示投资利息；
D 表示开发商合理利润；
E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价＝预期楼价值－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润（ 5-25 ）
四、操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
（三）预测房地产售价
1.对于出售的房产--市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等--收益法
（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益
（2）其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价
注意：这里的方法实质上就是教材166页的公式5-5
（四）估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用-建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费 × i （ i为一定的百分率）
3.确定开建设工期，估算预付资本利息。
（1）利息的计算采用复利，而不用单利
（2）预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】
（3）建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
②期初一次性投入：全期计息
③均匀投入：计息期为开发期的一半
④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算
5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）
一般按照房地产总价的一定比例计算
（五） 确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。
（六）估算待估对象价值
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