【法规解读】

“国五条”卖房个税究竟缴多少？

日前各界热议的调控房地产市场“国五条”细则，其中强调的个人所得税究竟会如何征收？哪些购房成本可以扣除？假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，那么需缴纳的个人所得税是买卖价差的20%即20万元么？

目前征收方式为：

1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=（计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用）×20%

2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房（两个条件需同时具备）之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。

根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，主要是营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

帮您算笔准确账（案例）

假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万（假设购入时税率为1%），相关税费（主要为营业税）是11.2万元，合理费用为装修费（15万，能提供发票）、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为（200-100-1-11.2-15-0.5）×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。