【会计实务交流】

售后回购

问：企业以89万元销售一批商品，但同时约定2年后该企业必须以110万元的价格将该商品购买回来。

（1）该企业在销售时应如何处理？

（2）2年后以110万元购回商品应如何处理？

答复：这属于售后回购行为：

销售时：

借：银行存款104.13

贷：其他应付款89

应交税费—应交增值税（销项税额）15.13

借：发出商品（该商品的成本）

贷：库存商品

每月计提差价（110－89）/24＝8750元：

借：财务费用0.875

贷：其他应付款0.875

到期回购时：

借：财务费用0.875

贷：其他应付款0.875

借：库存商品（该商品的成本）

贷：发出商品

借：其他应付款110

应交税费—应交增值税（进项税额）18.7

贷：银行存款128.7

售后回购按会计准则是不确认收入的，但是按税法规定发生了纳税义务，需要确认销项税额的，同时回购的时候也是可以抵扣的。也就是税法说的视同销售。

【纳税实务咨询】

关于将地价计入房产原值的规定应如何理解？一种理解是：容积率＝地上房屋总建筑面积/土地面积，当容积率大于0.5（如0.6）时，计入房价原值＝土地价值×容积率0.6，当容积率小于0.5（如0.4）时，计入房价原值＝土地价值×容积率0.4×2。另一种理解是：当容积率大于0.5时，土地价值全额计入房价，小于0.5时，计入房价原值＝总房屋建筑面积×2×土地价值。哪种理解正确？

解答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此，如果上述单位的土地容积率为0.6，那么应当将地价全部并入房产原值计算缴纳房产税。如果小于0.5，则应当按照双倍建筑面积的地价计入房产原值计算缴纳房产税。