个人转让房产可先投资后让股权

　　当纳税人向企业转让房地产时，一般可采取“先投资，后转让股权”的筹划方案，即先将房地产投资给企业取得相应股权，然后再将股权转让给企业的原股东，如此可不负担营业税、土地增值税等相关税费。笔者认为，纳税人向个人转让房地产，如果符合一定条件，也可采取“先投资，后转让”的筹划方案。

　　案例

　　王某是某公司的主要投资人。2006年10月，因公司急需资金周转，王某决定将其个人名下的一处门面房转让给李某。该门面房原为某国有百货公司所有，1999年百货公司破产清算时，王某以100万元的价格买入。近几年该门面房的价值迅速窜升，到2006年10月，该门面房的市场价已经超过300万元。假设王某以310万元的价格转让给李某，主管地税机关确认该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，那么王某应负担的相关税费为：

　　1.应缴营业税：（3100000－1000000）×5%=105000元。

　　2.应缴城市维护建设税、教育费附加：105000×（7%＋3%）=10500元。

　　3.应缴印花税：3100000×0.5‰=1550元。

　　4.应缴纳土地增值税：

　　（1）扣除项目金额：1200000＋105000+10500+1550=1200000＋117050=1317050元。

　　（2）增值率：（3100000－1317050）÷1317050×100%=135%.（3）土地增值税：（3100000－1317050）×50%－1317050×15%=693917.5元。

　　5.应缴个人所得税：（3100000－1000000－117050－693917.5）×20%=257806.5元。

　　6.合计应负担税费为：117050+693917.5+257806.5=1068774元。

　　筹划

　　王某可以先将该门面房作价310万元投资于自己的公司，然后由公司将该门面房以310万元的价格转让给李某。如果按此方案实施，在其他条件不变的情况下，王某和公司应负担的税费为（当地规定契税税率为3%）：

　　1.投资环节

　　（1）营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号文）规定，“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，王某将门面房投资于企业不需要缴纳营业税。

　　（2）土地增值税：《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号文）规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”因此，王某将门面房投资于企业可免征土地增值税。

　　（3）个人所得税：《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕319号）规定，“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。”由此可见，王某将门面房投资于企业可暂不缴纳个人所得税。

　　（4）公司应缴契税：3100000×3%=93000元。

　　2.转让环节：

　　（1）公司应缴营业税：3100000×5%=155000元。

　　（2）公司应缴城市维护建设税、教育费附加：155000×（7%＋3%）=15500元。

　　（3）公司应缴土地增值税：因为接受投资环节发生的增值“免征”土地增值税，所以公司在转让门面房时应当只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例中，公司转让门面房未发生增值，因此应缴土地增值税为0.合计应负担税费为：93000+155000+15500=263500元。

　　可见，筹划后比筹划前少负担税费1068774－263500=805274元。

　　需要注意的是，李某在以后转让股权或者注销企业时，应按国税函〔2005〕319号文件的规定确定股权计税成本，计算应缴个人所得税。

　　从上例可以看出，向个人转让房地产，如果采取“先投资，后转让”的筹划方案，可避免高额的土地增值税负担，并延迟个人所得税纳税义务发生时间。采用此方案的缺点是增加了一道契税，同时还会造成购置原价不能抵扣，从而增加营业税负担。纳税人在实施该方案前，应当进行精密测算，确保筹划收益大于筹划成本。

　　点评

　　“假道伐虢”，假道，是借路的意思。处在敌我两大国中间的小国，当受到敌方武力胁迫时，某方常以出兵援助的姿态，把力量渗透进去，并控制其局势，使其丧失自主权，再乘机突然袭击，就可轻而易举地取得胜利。在上述筹划方案中，王某的筹划思路是，先将房产投资于公司，让房产在公司实现免税增值后，再对外转让。王某的投资行为类似于假道，而假道是虚，其真正意图的是最终转让，并实现筹划目标。此筹划思路与“假道伐虢”之计存在许多共同之处。