一、背景
香港特别行政区由于历史的因素，其法律体系以普通法为基础，奉行积极不干预的政府政策（positive non-intervention policy），并以市场的力量作为前提及严格遵守私有产权的制度。
香港的土地制度实行租赁方法，以长期政府土地租契批约方式（Ieasehold system）配置土地。这和内地根据《宪法》及有关法律、规定城市市区的土地属国家所有，并以土地使用权出让的形式配置土地的办法在法律关系上有一些差异，但相同的是，为了配合经济的发展（economic growth）及公共利益（public purpose）的需要，对私有房地产进行土地收回（1and resumption）和土地征用（compulsory acquisition）是一个很普遍的手段，而在国内所推行的城市房屋拆迁制度和香港的土地征用制度也是基于这一前提建立起来的。值得一提的是在一些国家施行永久自由保有地制度（freehold land system）时，政府与私人土地的业主由于在租契制度和土地使用权出让制度上设有合约关系（contractual right），政府征收土地时必须要拥有特定的法律权力才可征用土地。
由于征用（收回）土地使用权是强制实施的，在行使征用权及收回土地时必然激发起产权和经济补偿的矛盾。在香港收地赔偿以现金为主，但在内地房屋拆迁补偿可分为货币补偿和房屋产权调换两种方式。本文希望通过比较两地在城市拆迁货币补偿法律的异同去说明强制征用（收回）土地的问题。
二、香港市区土地收回法律主要内容
在香港，《收回土地条例》（Lands Resumption Ordinance）常被引用作为收回私人产权的法例，而且在很多其它相关的征收土地法例中亦会引申其内容作为收回私人业权的标准，所以在这次研究中将集中讨论香港《收回土地法例》、香港《市区重建局条例》、香港“市区重建局收购物业政策”及相关之普通法与国内城市在征地货币补偿的异同。
与其它经济发展迅速的城市一样，香港由于经济的起飞和市区有效土地供应短缺，以及市区内旧形楼宇管理问题而导致很多大厦日久失修，市区重建（Urban Renewal）成为其中一个最常使用来解决这问题的方法。香港现时所沿用的土地收回（Land Resumption）法律以普通法为依据。香港地政总署为处理有关收地事宜主要政府部门，但香港特区政府亦会通过其下属机构如市区重建局、香港房屋协会等组织以私人协商方式进行市区重建的工作，市区重建局等机构可于协商失败时，根据市区重建局条例要求使香港特区政府引用“土地收回条例”把剩余的私人业权收回。总的而言，在香港城市房屋拆迁主要是以香港市区重建局为核心组织。
香港政府及其有关组织（如九广铁路公司）亦会基于不同的土地需要，引用《土地收回条例》或相关法例如《铁路条例》收回土地，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置。值得注意的是近年在香港私人发展商也可以根据《收回土地条例》在一定条件下（为重新发展而强制售卖）收回私人房屋进行发展。
在香港收回私人土地，可根据不同的情况使用不同的法例，详见后表。
在香港根据《土地收回条例》，收回土地须作公共用途，而且必须符合有关条件，详见后表。
三、香港收回土地的程序
根据《土地收回条例》，香港地政总署署长会按实际情况，发出收地公告（Notice of Resumption）。随着收地通告的发出，香港政府必须在《宪报》上刊登中英文版公告有关收回该土地的详情让公众知悉，通告亦会张贴于受影响的土地上，期限一般为1个月。任何人可以依公告所描述的土地或其任何部分，有权提出权利申索或声明有任何权益、权利或地役权，但申索必须在收回（转归）日期或在署长对个案容许的期间内向署长呈交。地政署长可运用绝对酬情决定权接受或驳回呈交的申索，如署长驳回申索，则申索人可向土地审裁署申请对其申索作出裁定。申索人必须在转归日期起1年内或诉讼法庭就任何个案而容许的期间内提出。收地公告期限届满，被收回土地将依法转归政府，任何人在该土地或其上的每项权益、权利或地役权即告终止。
四、土地收回的补偿
收回土地补偿包括下列数项：
*收回土地房屋（Land and Buildings）补偿。其补偿按有关土地权益根据收回土地当日的公开市场价值（Open Market Value）计算。
*地役权（Easement）及临时占用权补偿。因终止地役权的补偿按收回土地时的地役权价值补偿，临时占用权补偿按占用期间的公开市值租金计算。
*商业损失（Business Loss）补偿。因收地而导致商号结束营业或须从收回物业迁往别处经营带来暂时或永久的营业损失的补偿；被迫变卖固定设备、装置、机器及存货的损失之补偿；迁往别处所涉及的开支以及发放给受影响雇员的遣散费的补偿；应付或减低封路影响而须支付的开支之补偿等。
*特惠津贴（Extra gratia）。特惠津贴发放给拥有法律权利获补偿的业主或租户，即合法住宅用户，其中租户可获待“搬迁津贴”补偿。
在香港，根据土地收回条例，受影响业主通常会以现金作为补偿。受市建局重建项目影响，而符合安置资格的住宅租客，可获安置于由香港房屋委员会（房委）或香港房屋协会（房协）所提供的安置单位。除此之外，亦可选择由房委及房协提供的其它房屋资助计划。
五、中港两地城市拆迁货币补偿制度比较
结论
由于城市拆迁是政府行使强制性征用（收回）土地使用权的具体体现，此种权力的施行及使用前提应该主要是为了公共利益以保障私有产权者的权利。借鉴香港及国外经验，中国城市拆迁制度应严格限制强制性拆迁范围，区分公益性拆迁和经营性拆迁，对经营性用地采取自愿拆迁，以减少拆迁户与政府的矛盾。并应对公益性拆迁人给予合理的补偿以减少经济上的矛盾。
