大河没水小河干。房地产市场一刮风，中介公司立刻就患上重感冒。对于地产经纪人而言，这是他们经历的有史以来最“冷”的一个夏天阿辉和小曼是地产经纪人，他们一个是老手，一个是新人；一个怀念往昔的辉煌，一个纳闷现在的凄凉。通过他们，我们足可以感受到房地产中介的生存状态，也可以从一个侧面观察中国的房地产市场
阿辉，某中介公司北京地区区域经理。从2003年到现在，从狂热的上海到萧瑟的北京，从一个基层经纪人到区域经理，阿辉已经在这个行当里摸爬滚打了六年。他说：“见过的人，多得可以站满整个天安门广场；见过的钱，多得数都数不清。唯一没变的，是我自己，还是一穷二白。”
上海炒房狂潮二三事
提起过去那几年上海楼市的狂热，阿辉仍有一种难以言表的兴奋。2003~2005年初，上海的房地产市场热得发烫，整个上海都沉浸在炒房致富的狂潮之中。
阿辉回忆说，那时候，来找他买房的人很少有买来自住的，基本上都是为了炒房。房子买到手，短则一两天，长则一年，最后都会卖掉。有时候，一套房子在正式过户之前，一两周之内，很可能已经转手四五次了，价格起码要上涨25%.“不敢相信吧？就这么简单，赚钱的速度太快了。” 阿辉说得神采飞扬。
提起炒房人，阿辉印象最深的是一个四十几岁的温州中年妇女。2003年，她手里只有10万元，经阿辉指点，她用这些钱在楼市里不断打滚，到2005年3月，10万元已经变成了200多万元。
讲起这位大姐，阿辉笑了，说：“她骨子里就是一个农民。开始的时候，什么都不懂。”这位大姐最初找到阿辉，是因为有房子要出租。聊天以后，阿辉知道她手里有一些闲钱，就问她，想不想投资赚钱？她说，想。
投资正式开始。在阿辉的指点下，这位大姐在上海长寿路买了一套二手房，价格80多万元。她用手中的10万元付了首付，其他的转按揭。四五天后，房子还没过户，阿辉又谈定另一个客户，以90万元的价格买走了这套房子。就这样，几天以内，一套房子转一下手就赚了近10万元。
初战告捷，这位大姐信心大增，开始放手投资。她出没于一家又一家中介公司，只要看到比市场价低的房，就立刻买进。然后，她再把这套房子挂到多家中介公司去卖，最后谁的价钱高，房子就给谁做。当然，因为她与阿辉关系比较好，而且阿辉总能拿到让她满意的价格，通常情况下，阿辉都是首选。她最多时，有十几套房子在交易。通过不断买进、卖出，赚得盆盈钵满。阿辉说：“她学东西太快了，后来，她的水平比一般的地产经纪人还高。”
阿辉笑着说：“要问我带出了多少炒房的人，我数不过来。这些人都赚钱，没有赔钱的。”当时在上海，像阿辉这样的经纪人难以计数，全上海市当时共有25000多家地产经纪门店。
那段时间，阿辉接受过许多媒体采访，包括大名鼎鼎的《泰晤士报》。那个英国记者带着翻译，跟阿辉聊了好久，他问阿辉，为什么上海的房价涨得这么快？以后上海哪个片区的房价会涨得最快？上海为什么有这么多电线杆？
“炒房盛世”持续到2005年初。从2005年4月以后，二手房交易加征了营业税和个人所得税，各种税加起来，要多交6%左右。温州炒房客慢慢退出了上海。
从上海到北京，楼市凄凉“找不着北”
2008年初，阿辉调到北京，担任北京市一个区域总店的经理，主管这家店的业务，还要培训新人。在北京的这大半年里，在上海如鱼得水的阿辉却有点“找不着北”。
相比上海，北京的二手房地产市场起步较晚，2006年才算真正“热”起来。与上海“全民炒房”的态势不同，北京很多中介公司利用手中的信息直接参与炒房。中介公司先向银行贷款，大量地买进房子，再高价卖出，赚取差价。比如，中介公司从房主手里100万元买进一套房，再以110万元的价格卖出去，不费吹灰之力净赚10万元。
2008年，楼市冷清，炒房已经无利可图，许多中介公司关门大吉。说到这儿，阿辉苦笑了一下：“我当时是当局者迷，尽忙着做业务，没想着自己也应该炒炒房。否则，现在也不会坐在这里穷‘白话’了。”
虽然来北京仅半年时间，阿辉已经体会到北京人和上海人的区别。
北京人买房子就图住着舒服。北京人喜欢大气派的小区，敞亮的房子，而且特别注重房子的朝向，尤其痴迷坐北朝南的房子，为了一个好朝向，不惜一掷千金。上海人买房子重视升值潜力。即使是自住，上海人也有潜在的投资意识，很多人在孩子很小的时候就会给孩子买一套房子，买的时候就会明确提出要买升值潜力好的。在上海，朝北的房子同样卖得好。除了价格之外，有些人宁愿选择有升值潜力地段的朝北向房子，也不选择不良地段好朝向的房子。
就长期而言，阿辉看好北京的楼市：“北京房价还是会涨的，幅度不会那么大了，但是会持续涨。”原因是：首先，北京可用的土地已经不多，开发一块少一块，而且动迁成本太高，造房的成本比其他城市高很多，房价不可能大“跳水”。其次，中国经济会持续发展，有钱人会越来越多，有很多人都想到北京买房。供给保持不变，而需求会持续增长。
阿辉：现在不宜投资房产
阿辉说：一个好的地产经纪人要努力通过合理规划，通过市场运作，帮助客户把小房子变成大房子，把客户的100万元变成120万元、150万元。如果只打算做一个介绍买卖双方成交的业务员，那他就不适合这个行业。
阿辉分析，现在买房的客户绝大多数都是出于“刚性需求”，比如工作调动、子女上学等因素，纯粹投资的人基本没有了。一大批潜在客户在持币观望，这批人属于可买可不买。市场好的时候，大家都买，他们也会买。现在风险大，他们不敢轻举妄动。
阿辉不建议大家现在投资房产，“虽然房价没有大幅下跌，但是交易量上不去。大部分新楼盘首付要求高，银行贷款利率也高。如果想以租养贷，同时买两套房子的话，租金根本不足以冲抵贷款。”
买房心理：北京，上海，深圳有差异
北京人的打算是：“一套房子住一辈子”，首先考虑的是住着舒服。
上海人的商业观念强，他们不是不重视舒服度，但“买一套房子住一辈子”这种想法，他们是绝对不会有的。他们对自己的发展有规划，刚开始工作，没钱，就买个小房子，或者位置差一点的房子住着。以后有钱了，是肯定要换的，要买一个升值潜力大的，以后能卖个好价钱。
深圳这个城市没有商业文化。各种人的心理都不一样，但总结起来就是一点，什么赚钱就买什么，以后的事以后再说。他们的投资心理很盲目，满脑子都想着不劳而获，一夜暴富。或者说，满脑子想着一夜暴富的人，都跑到深圳去了。
