2014年注册会计师考试《经济法》预习：物权变动的公示方式

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知识点：物权变动的公示方式

（一）动产物权变动的公示方式——交付

《物权法》规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”交付有现实交付与交付替代两种形态。

1.现实交付

所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。现实交付是最为典型的交付形态。

2.交付替代

当现实交付不可能或没必要时，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：

（1）简易交付。《物权法》规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”

例如，承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，为了节约交易成本，乙向甲转让相机所有权时，自不必先令甲返还，然后再向甲交付。

（2）指示交付。是指指示占有标的物之人将物交付于受让人。《物权法》规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”

例如，甲租用乙的相机，丙看见该相机后爱不释手，遂与乙订立买卖合同。正常情况下，乙向丙转让相机所有权的过程是：甲将相机归还于乙，乙再将相机交付于丙，同样是为了节约交易成本，这一繁复过程可简化为：乙指示甲直接将相机交付于丙。

（3）占有改定。所谓改定，改定的是占有人身份，《物权法》规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”

甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，因为甲同意乙继续占有相机后，甲的占有人身份便由自主占有人改定为他主占有人，乙则通过间接占有的方式取得相机的自主占有。

（二）不动产物权变动的公示方式——登记

《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

1.土地登记与房屋登记

（1）土地登记的登记机构是土地管理部门。所谓土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

（2）房屋登记的登记机构是房屋管理部门。所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

2.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记

（1）土地总登记是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。对土地进行总登记后，具体土地权利的取得、变更或消灭才有可能进行登记。

（2）初始登记指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，是首次将具体土地权利登入登记簿的行为。

（3）变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

（4）注销登记，则是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

房屋登记亦可分为初始登记诸种形式，不同之处在于：其一，房屋并无总登记；其二，土地的变更登记包括权利主体的变更与内容变更，房屋登记则将此两项登记事项拆开，分别对应转移登记（权利主体变更）与变更登记（权利内容变更）。

3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记

（1）所有权登记包括集体土地所有权与房屋所有权登记，国有土地所有权则无需登记。

（2）使用权登记包括国有土地使用权、集体土地使用权登记，前者分国有建设用地使用权与国有农用地使用权登记，后者则分集体建设用地使用权、宅基地使用权与集体农用地使用权登记。

（3）地役权登记包括土地地役权与房屋地役权登记两类。

（4）抵押权登记亦包括土地抵押权与房屋抵押权登记两类。

4.更正登记与异议登记

更正登记与异议登记用以应对可能发生的登记错误。

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或暂有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（2）若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

5.预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。