注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产

　　为了方便备战2013注册会计师考试的学员，中华会计网校论坛学员精心为大家分享了注册会计师考试各科目里的重要知识点，希望对广大考生有帮助。

　　一、投资性房地产的初始计量

　　（一）外购的投资性房地产

　　企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为投资性房地产。外购的投资性房地产成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入房地产自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能转换为投资性房地产。（注意转换为投资性房地产的日期）

　　（二）自行建造的投资性房地产

　　企业建造的房地产自达到预定可使用状态开始之后就用于出租或资本增值的才属于自行建造的投资性房地产。其处理原理与自行建造固定资产相同，不再赘述。

　　二、与投资性房地产有关的后续支出

　　（一）资本化的后续支出

　　原则：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

　　企业在对投资性房地产进行改扩建等且将来仍作为投资性房地产的，再改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。

　　（二）费用化的后续支出

　　原则：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，计入其他业务成本 （投资性房地产出租取得的收入计入其他业务收入，发生的后续支出要与其相对应）。

　　三、投资性房地产的后续计量（重点关注）

　　原则：投资性房地产后续计量分为成本模式和公允价值模式两种。一般情况下采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。但企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。

　　（一）成本模式

　　对于房产可以比照固定资产进行处理；对于地产可以比照无形资产进行处理。

　　需要注意的是：出租的投资性房地产取得的租金收入计入其他业务收入，投资性房地产计提的折旧或摊销额计入其他业务成本。

　　（二）公允价值模式

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式对其进行计量，公允价值的变动计入“公允价值变动损益”科目。

　　（三）后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。除非存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得后才可以从成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更，要对其进行追溯调整期初留存收益。但不得由公允价值模式转为成本模式。

　　四、投资性房地产的转换（重点关注）

　　（一）转换日的确定

　　1、“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

　　转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　2、“投资性房地产”转换为“自用房地产”

　　房地产达到自用状态的日期。

　　3、“投资性房地产”转换为“存货”

　　转换日为租赁期届满，董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　（二）会计处理

　　1、成本模式下，非投资性房地产与投资性房地产的相互转换

　　原则是：按账面价值转换。即将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　2、公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产的

　　应当按转换日房地产的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

　　3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时

　　投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。如果转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积（因为企业可能为了谋取暴利，将公允价值抬得太高，如果计入公允价值变动损益，影响到净利润的数额可能太大，不太合适，所以计入资本公积）；如果转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益（因为这种情况下作为投资性房地产核算的，产生的差额不会太大）

　　五、投资性房地产的处置

　　投资性房地产的处置属于日常活动。

　　处置时，将取得的收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。需要注意的一点是：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产处置时，以前持有期间形成的“公允价值变动损益”或“资本公积——其他资本公积”要转到“其他业务成本”（与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产处置时的“公允价值变动损益”、可供出售金融资产处置时的“资本公积——其他资本公积”转到“投资收益”的道理一样）。