面对国家宏观调控，房地产企业如何应对
自2002年我国房地产市场行情进入牛市以来，尽管政府连年出台各种政策进行调控，但多年来房地产市场不但没有降温，反而呈较快的发展态势，各地房价年年屡创新高，一定程度上偏离了调控的目标，一度成为关注的焦点。直至去年6月，全国房价才在政府的各种政策的协同作用下出现拐点，房地产牛市行情终告结束。随着国家宏观调控政策作用的进一步显现，全国绝大部份地区房价都出现了不同程度的回调，尽管全国各地房地产市场环境各有不同，房地产开发商的实力也各有差异，但面对当前疲软的市场行情，房地产开发企业应如何应对？“、”在目前宏观调控的政策下，房地产企业将怎样发展？“，本文拟就国家宏观调控对房地产企业的影响和房地产企业如何应对目前的困境谈一点粗浅的看法。
一、宏观调控对房地产企业的影响
多年来，国家针对房地产领域存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，旨在抑制房价过快的上涨，但是国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期，全国房地产价格的上涨幅度远远高于其他各类物价指数的涨幅， 且屡创新高。其中不少城市的房价已远远超出了住房户的实际购买能力，成了炒房客手上的筹码，经过几年的轮番上涨之后，房价已是高处不胜寒，如果任其发展，当出现有价无市的行情时，它将会危及银行运营安全和国民经济的健康发展。
为此房价调控一度成为政府、百姓关注的热点。从去年下半年开始，国家对房地产业继续实施宏观调控，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，而今年国家又采取从紧的货币政策。而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。据媒体报道，深圳、北京等一线大中城市部份房价虚高的楼盘已出现大幅跳水，最高降幅30%以上，其它二线城市也相继出现了不同程度的下调，三线的县市由于受成本上涨拉动，房价大都仍存在一定程度的上涨，但其涨幅已明显放缓 .国家宏观调控政策对房地产企业的影响主要有：
（一） 国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷
自去年6月以来，房价首先从一线大城市开始降价，逐渐向中小城市蔓延，经过近一年的调整，在房价下降的同时伴随着成交量的萎缩，导致房地产市场持续低迷。但因房地产前期土地储备较多和房地产建设周期较长的原因，全国房产供应量较前年反而略有增长。在中国人买涨不买落的购物心态下，造成了房地产市场连续半年来的持续低迷，从而导致了大量房地产开发企业不同程度的出现财务困难，许多企业为了加快资金周转，被迫采取降价或优惠促销等销售措施，以期扩大销售，加快资金回笼，增加现金流，借以走出困境。但相对于前些年的热销，今年的房地产市场确实有点疲软，房地产企业的日子已是大不如前。
（二）随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限
2006年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常委会议，研究促进房地产业健康发展措施。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内称“国六条”。紧接着建设部等九部门出台了进一步落实“国六条”的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》明确要求各地方政府在2006年年底前，必须安排一定规模的廉租住房开工建设，同时要求各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。
随着《意见》的贯彻落实，房地产市场将逐步由单一的商品供应方式向多渠道住房供应体系转变，将形成商品房、限价房、政府保障性住房（廉租房和经济适用房）同时面市的局面。另外因受政策引导，普通居民的购房置业观念也将发生深刻改变，商品房所承载的功能也将随之改变。2008年房地产市场将会产生多极分化，商品房价格将更多受制于产品属性、市场供求关系和政府行为的影响，商品房价格将很难再呈现单边上扬的态势，有的地方可能还将会略有下降。
（ 三）、国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰。
目前国家宏观紧缩银根的政策将对整个房地产业的发展产生重大影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰；实力稍雄厚的，在资金供给上虽能勉强维持，但也是捉襟见肘，举步维艰。
二、 房地产企业如何应对
面对当前的宏观调控，中国的房地产开发企业正面临一个重要的关头，既是发展的机遇也是生存的挑战。从表面看国家这些年似一直在打压房地产，但我们应该清醒的认识到，国家历次进行宏观调控的目的其实是为了房地产行业能够持续、健康、稳定的发展。房地产作为一个支柱产业，健康作为它的立足之本，行业、市场必须规范。去年政府针对房地产业出台的一系列宏观调控政策，短期内可能会给房地产业的发展带来一定负面影响，但从我国经济中长期发展的眼光来看，这次宏观调控并不会从根本上影响到经济的强劲增长，全国房地产业发展中长期向好的格局也不会因此出现大的变化。宏观调控政策要求房地产业必须适度降低速度，有节奏地释放需求，进而持续健康的发展，为此房地产企业必须正确面对当前的形势，积极应对谋求发展。
一、根据资金供应状况，适度调整发展战略。
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
二、慎重选择开发项目，注意控制风险。
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
三、采取适当销售策略，加快房款回收，解企业燃眉之急。
今年的房地产行情，相对前几年确实有点不妙，一方面工资、材料普遍上涨，拉动了房产开发成本的大幅上涨；另一方面由于人们对国家宏观调控房价下降的预期和一些城市由于房价受炒作虚高价格回落的影响，今年房子的销售已再没有了往日的火爆，至于象以前那样半夜排队买房的现象更是难得一见，有的销售部甚至于到了门前冷落车马稀的地步。许多企业尽管采取了各种各样的优惠或促销措施，但买者依然稀少，究其原因一是炒房客退出炒作，二是人们的消费购买欲望降低，三是购房者观望情绪浓厚。由于各地情况各异，需求、价格等相差悬殊，所以要采取何种销售策略不能一概而论，但可以肯定的是面对国家宏观调控的新形势，房地产开发企业，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，解企业资金之急。
四、开发适销对路产品，规避市场风险。
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。