注册会计师考试《税法》知识总结：土地增值税扣除项目

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来源: 正保会计网校论坛编辑： 2013/02/01 14:19:56　字体：大小

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　　网校论坛学员精心为大家分享注册会计师考试科目里的重要知识点，希望对广大考生学习注会有帮助。

　　一、扣除项目的内容

　　（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）

　　1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）

　　【注意】

　　（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

　　（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：

　　第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配

　　第二次分配：在已完工和未完工之间分配

　　第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配

　　最后，结转到销售的部分可以抵扣。

　　2.房地产开发成本

　　它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

　　可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积

　　取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

　　3.房地产开发费用——按标准扣除

　　它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用

　　（1）利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　（2）（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　【注意新增内容】

　　全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金　　

企业状况	可扣除税金
房地产开发企业	营业税、城建税、教育费附加（视同税金）（两税一费）应纳营业税、城建税及附加=转让收入或（转让收入-买价）×5%×（1+城建税税率+3%）
非房地产开发企业	营业税、城建税、印花税、教育费附加（视同税金）、印花税（三税一费）应纳营业税、城建税及附加=转让收入或（转让收入-买价）×5%×（1+城建税税率+3%）印花税=转让收入×0.5‰

　　【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

　　特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%　　

转让项目的性质	扣除项目	扣除金额
新建房地产（房地产开发企业）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5. 加计扣除项目（20%）	（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×（1+30%）+税（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×（1+25%）+税+利息
新建房地产（非房地产开发企业）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金	（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×（1+10%）+税（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×（1+5%）+税+利息
旧房及建筑物	扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权支付的地价款或出让金和费用+转让环节的税金评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　【注意的问题】

　　1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除

　　2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　3.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。