注册会计师考试《税法》知识点：房地产开发企业土地增值税

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　　房地产开发企业土地增值税清算管理

　　（一）土地增值税的清算及前期管理

　　（二）土地增值税的清算条件

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　③直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　（三）土地增值税清算时间及提供资料

　　（四）清算时相关问题的处理

　　1.土地增值税清算时收入的确认

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　2.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　3.房地产开发费用的扣除

　　4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6.关于拆迁安置土地增值税计算

　　7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

　　“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（注意计算）

　　8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　（五）非直接销售和自用房地产的收入确定

　　（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　（六）公共设施处理原则

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（七）土地增值税的核定征收

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。