【会计实务交流】

房地产企业停车场所和售楼处成本结转的问题

问：我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本，是否可以分摊到可售面积中？售楼处属于临时建筑，以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？

解答：根据相关文件规定：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。您公司车库部分成本应当根据上述规定处理。临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。

【纳税实务咨询】

ABCD4个自然人共同设立甲合伙企业，甲合伙企业在2011年度拿出10万元投资购买上交所上市的A公司股票1万股，截至2011年12月31日获得分红100万元人民币，然后甲合伙企业在取得前述100万元人民币分红后，将所有的股票在交易所卖掉，获得300万元人民币的转让所得。请问：1.针对100万元人民币的分红，ABCD四个自然人是否要缴纳个人所得税，按多少税率缴纳？2.对ABCD四个自然人就前述100万元分红的纳税义务，甲合伙企业是否有代扣代缴义务，还是A上市公司有代扣代缴义务？3.对于前述300万元的股票转让所得，ABCD4个自然人是否有纳税义务，谁是扣缴义务人？

解答：《国家税务总局关于〈个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉执行口径的通知》（国税函[2001]84号）规定，个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按《财政部、国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》（财税[2000]91号）第五条规定确定各个投资者的利息、股息、红利所得，分别按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。因此，对以合伙企业名义取得的股票转让所得，应按照个体工商户的生产经营所得项目征收个人所得税，由ABCD四人自行纳税申报。