【会计实务交流】

房屋租金收入应如何核算？

问：假定我公司把一栋房子出租了，租赁期为2010年9月至2012年8月共24个月。

（1）2010年一次性收到2年的租金收入，请问这种跨年的收入应如何确认？

（2）如果分两次在房屋到期前收到租金呢？

答复：（1）收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。根据《企业会计准则——基本准则》第九条的规定，企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。可见，作为企业日常活动中的收入是按照权责发生制原则核算的。凡是当期已经实现的收入和已经发生的或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不作为当期的收入和费用。按照这一原则，出租方在一次性预先收取全部租金时，应在合理期限内分期结转收入。每年实际租赁月份分别计入2010年~2012年。

（2）如果分两次在房屋到期前收到租金，就在收到时候确认收入。凡是当期已经实现的收入和已经发生的或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用。

【纳税实务咨询】

1.个人自有的房屋作营业用，如何缴纳房产税？

解答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，个人自有的居住房屋暂不缴纳房产税；若将个人自有的房屋作为本人营业使用，应按房产余值计算缴纳房产税。

2.企业自有房产已缴纳全年的房产税，年中又把部分房产出租，应该如何处理？

解答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税按年计征，其计税依据是房产余值或是房屋租金。若企业已按房产余值缴纳了全年房产税，年中又将房屋出租并按租金再次缴纳房产税，其出租部分的房产按房产余值计缴的房产税可以办理退税。

3.房屋大修停用期间能否免纳房产税？

解答：根据国家税务总局《关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函[2004]839号）的规定，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免缴房产税，免缴税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

纳税人房屋大修停用半年以上需要免缴房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。