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国际比较基础上对我国开征房产税问题初探

来源: 蒋铭鑫 编辑: 2011/08/15 13:33:11  字体:

  摘要:随着2011年1月28日《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税实施细则》的相继出台。房产税的试点征收终于浮出水面。本文从国际比较的视角出发,着重讨论将房产税推广全国一些亟待解决的问题。

  关键词:房产税;国际比较;评估;第一居所

  一、房地产及房地产税制概念的界定

  (一)房地产的概念界定

  地产是房产和地产的统称也称不动产房地产包含土地和土地的附着物,是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。也就是说,所谓房产,是指有墙面和立体结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所(2009年注册会计师全国统一考试辅导教材《税法》第九章第一节)。它体现了房屋主体的所有权关系和使用权价值。地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说,就是土地财产,在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

  (二)房地产税制概念界定

  房地产税制是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等,即房地产类财产税。因此房地产税制,并非严谨的税收经济学概念,它仅是从行业角度出发的税收体系。故而,国家为了针对房地产经济活动而专门制定了房地产税制,即由若干种税种共同构成的经济调节体系。房地产税制作为国家调控房地产市场,规范房地产经济行为的重要的经济杠杆,为抑制房价过快上涨发挥了重要作用。

  二、房地产税制国际比较

  (一)房产税国际征收情况综述

  房地产税收在目前来看是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税,甚至在其税收收入中占有相当大的比重。而其具体的征税方式归纳出有四种类型:第一,将房地产与其他财产划归在一起,针对纳税人在某一时点的所有财产(即包括动产和不动产)综合征收,征收此类税的国家有瑞士、美国、瑞典、德国、丹麦、荷兰等;第二:只将土地和房产合并课征房地产税,对于其他的固定资产则不征税,征收此类税的国家和地区有泰国、波兰、香港、墨西哥等:第三,是将房产与土地分开单项征税,如澳大利亚的地价税、日本的土地保有税等;第四,将房屋、土地和有关建筑物、车船及其他固定资产综合在一起征收不动产税,按此类型征税的国家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分别美国、日本二个国家的房产税情况。

  (二)美国:支持社会福利

  在美国,对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项总称为房产税,一般通称的房产税是指对方差本身征收的税收,美国大部分地区都征收房产税,收税主体是县、市政府和学区,州和联邦政府都不征收房产税。一般来说,县税和城市税比较接近,而学区税是前两者的五倍。

  目前美国大部分地区的税率水平保持在0.8%至3%之间,并以1.5%左右居多。在美国,征收收房产税的目的主要是维持地方政府的开支,完善公共设施和福利。由于这些活动和民众的日常生活密切相关,并且向民众开放监督,因此民众纳税的意愿十分积极。

  (三)日本:兼顾社会公平

  在日本,房子和土地都是可以出售的。也就是说,房子买了那就不仅意味着拥有房产本身,同时还意味着获得相应的土地所有权。就算买公寓楼,开发商也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。由此可见,在日本,房产税不仅涉及房子,而且涉及土地。

  (四)国外征收房产税经验归纳

  1、作为地方财政收入的重要来源。房产税收由于具有税源稳定、容易进行管理的特点,在地方税收体系中占有相当大的比重。

  2、坚持“宽税基、少税种、低税率”。在课税范围方面,按“开源节流”的思想做到宽税基、少税种、低税率,即将非盈利机构的不动产列为免税项目,而其他无论是营业用房还是非营业用房都征收单一房产税。同时将主体税种的税率设置一般比较低,从而使税收总体负担水平也比较低。

  3、以房产的评估价值为征税依据。现在大多数国家按照房屋当前评估的实际价值来计税,学者普遍认为这是比较公正客观的。

  4、侧重在房产的保有环节征税。国际通行做法是侧重在房产的保有环节征税,避免在房产的流动环节征收过多的税费。

  三、房产税推广至全国亟待解决的问题

  (一)完善价格评估制度

  目前我国不动产价值评估处于体系未建立、市场不规范、配套不完善阶段,因此在目前情况对于下不动产税德征收没有较好的技术基础。当前最常用的技术思路主要有以下两种:1、将土地基准地价做为基础然后再加地上物的折余价值;2、直接以公开市场上可获取的房地产市场价值作为课税价值基础。同时还可以引入加拿大等国家的CAMA(计算机辅助批量评估技术)技术,来降低评估成本,提高税基的评估效率,同时也增加税基评估的透明度,可以大大减少人为因素的干扰。

  (二)引入“第一居所”概念

  第一居所是指纳税人最主要居住、生活的住所,是国外财产税制和所得税制中经常使用的概念。在我国房地产税制中引入第一居所概念的目的是,对于第一居所德房产给予低税率,然而其他居所适用较高税率,从而有利打击地产市场的投机行为,以保证房地产流通市场的稳健发展。

  (三)健全和完善房地产税课税的配套制度与政策

  第一,完善房地产产权登记制度。第二,是在税务部门内部建立评税机构并培训专职评税人员,以加大房地产税收征管和稽查的力度。第三,着手理顺城市土地和房屋管理体制,力求改变目前多头管理的积弊,建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,从而为房地产税收的课征创造良好的环境。

  (四)完善信息共享机制,降低征税成本

  由于房产税的征税范围很广,这必然会给纳税申报、征收、稽查等工作带来一些的困难。首先在申报环节对于纳税人身份的鉴定,应税房屋的评估及税收优惠减免情况的认定,需要税务机关掌握精确地房产资料和户籍信息。因此房地产管理局和地税系统要实现信息共享。另外鉴于房产税征收工作的重复性和相对稳定性,在纳税人第一次完成申报以后就可以每年按时在指定的银行完成房产税的缴纳,或者直接由银行代扣代缴纳税人的应交税费。这样就可以大大降低地税局的征税成本。

  (五)确定适当的免税面积

  既然房产税是以家庭为单位来申报,那么就应该考虑到住房的集群效应,即有很多可以共用的空间,例如:厨房、卫生间、客厅等空间,一个和两个人居住所需要的面积并没有太多的变化。

  (六)对于特殊住房的处理

  这里所指的特殊住房是即可作为商用,又可作为居民住房的房产。对于这类房产应该如何设计征收房产税了?笔者认为对于该类的房产并没有必要特殊设计税收制度。因为一般的写字楼是不适宜正常居住的,所以这类房产本就不在居住免税的优惠之列,本就应该按照税法规定从租或者从价征收房产税。而如果是在家里办公的化,正符合国家所提倡的节能环保,同时和国家鼓励创业及就业政策所相吻合,是值得引导和鼓励的。故没有必要多征税收。

  结束语:

  国家开征房产税的目的本是为了抑制房价的过快增长,为的是打击房地产市场的投机和泡沫。但是依国际经验来看,房地产税的收入作为地方政府主要的收入,其用途也多是用于公立教育和基础设施建设等。而我国的房产税收入主要是用于保障性住房建设的支出。此举措在一定程度上可以平抑房价。重庆、上海试点以后,房产税的全国征收已经指日可待了。

  参考文献:

  [1]陈志楣。税收制度国际比较研究[M].北京:经济科学出版社。2000。

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