会计实务

　　某企业从房地产开发商处购置一套新建的商品房作为办公使用，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定第二条第一款规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”企业不知以下几个时间哪个才是对“交付使用”时间的准确理解。

　　1.开发商向购房者交房的时间；

　　2.与开发商签定的购房合同约定的交房日期；

　　3.购房者装修后迁入使用时间；

　　4.购房者由在建工程转固定资产的时间；

　　5.购房者取得房产证的时间。

　　何为“交付使用”，在相关的税法规范性文件中并没有做概念性的解释。

　　所谓商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商品房的交付使用是商品房买卖的重要环节。交付使用的时间和条件，买卖双方通常会在合同中作出明确约定。根据《城市商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以，开发商交付房屋，必须满足一定的条件。《城市房地产管理法》明确规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最低条件，当然，双方当事人也可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)文件第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此我国商品房买卖中所使用的“交付使用”的概念指的是：出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋的占有权利。

　　现就以上5种不同的时间简要分析如下：

　　一、开发商向购房者交房是一个笼统的概念，房屋交付使用具体时间应以开发商与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准。开发商向购房者交房，应签定《房屋交付使用通知书》，并将房屋的钥匙交给购房人。这里如果仅仅交钥匙也不是交付使用的必要条件，只是能够使用的其中一个充分条件。如果双方在合同中约定交房的条件为该房屋完成综合验收后向买房人交付使用（通常也应如此），而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件时，即使买房人在收到入住通知后前往开发商处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是开发商在发出入住通知书为其办理入住手续时并未验收合格，未向相关部分备案相关资料，则其违反了合同的约定，更重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线，此时的交付行为被视为无效，因此，仅仅是交钥匙并不能视为“交付使用”。

　　二、购房合同约定的日期并不一定是实际的交付日期。实践中有各种情况可能会使合同不能按约定的时间履行，如开发商不能按期办理各种验收手续等，因此，购房合同上约定的日期不能视为交付日期，应以实际的交付日期为准。

　　三、购房人对房屋进行的装修等行为属于使用过程中的非必要条件，不能认为装修完成后才交付使用。

　　四、在建工程转固定资产，此行为不适用新购房产的处理，不适用该规定。根据国税发[2003]89号第二条第四款规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（注：根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件规定，该条款有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定自2007年1月1日起废止。）因此，房地产开发企业自用或出租、出借的房产其房产税的纳税义务发生时间可以商品房转为自用固定资产的时间来确定，而不是在建工程转为固定资产的时间来确定。而土地使用税则要依据财税[2006]186号文件的规定执行，即：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　五、通常情况下，交付使用也并不一定以房产证和土地使用证的取得为必要条件，因为办理证件过程中有很多客观因素。按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有。因此，房产证及土地使用证只是产权过户的一个证明，不是交付使用的证明。

　　综合上述分析，商品房的交付使用，就是开发商将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，并签定《房屋交付使用通知书》，此时，房屋必须经过验收合格，取得相应的合格证书（表），在此后的次月起，购房的企业应缴纳房产税。

　　其他注意的问题，企业在购置新建商品房时是否也在交付使用的次月起计提折旧呢？还是以发票的开具时间来确定？根据《企业会计准则——固定资产准则（2006）》规定：“外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”因此，企业的固定资产计提折旧的时间即不是上述分析的交付使用时间，也不是取得发票的时间，应为达到预定可使用状态的时间，此时购买方应该依此来进行固定资产的确认和计量，并进行账务处理及计提折旧。