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注册会计师考试《会计》经营租赁经典例题分析
A公司与B房地产中介机构签订协议，委托B房地产中介机构在北京市繁华地区寻找临街商铺，用于新产品推广，并约定中介费用30万元。
（1）2012年1月1日，经B房地产中介机构介绍，A公司与C公司签订了经营租赁合同，约定租赁期自2012年1月1日起3年，A公司每年支付金额为1260万元（含年租金960万元，C公司每年应支付的物业费300万元由A公司负担），此外A公司应于合同生效之日向C公司一次性预付500万元租金（期满可抵付租金）。C公司同意免除前两个月的租金，租赁期间，如遇到CPI指数服务项目价格上涨2个百分点，则年租金增加100万元；除此之外，C公司不得以任何理由任意调整租金。A公司于租赁开始日支付了当年租金及预付租金共计1300万元、物业费300万元、中介费30万元。
C公司将该房地产确认为投资性房地产。C公司2012年支付物业费300万元。
（2）A公司2013年支付银行存款1260万元。C公司支付物业费300万元。
（3）2014年CPI指数服务项目价格实际上涨2个百分点，2014年租金增加100万元；A公司2014年支付银行存款860万元。C公司支付物业费300万元。
要求：编制各期会计分录。
分析：
1、中介费均计入管理费用，并不因商铺作为新产品推广而计入销售费用。
2、房租+物业费，因商铺作为新产品推广而全部计入销售费用。
3、免租期2个月中，只免房租部分，物业是代收款项，不免的，所以不能拿每年的支付金额/12*免租期。
4、100万为或有租金，因物价因素引起，承租方在发生时计入财务费用（如果和销量相关，承租方需计入销售费用），出租方在发生时计入其他业务收入（出租业计入租赁收入）
5、承租方每年均摊的房租费用=（960*3年-960/12*2）/3（这个金额也是出租方每年计入收入的金额）
6、物业费300万/年，承租方和房租一起计入销售费用中，出租方作为代收款，贷其他应付款，支付时借其他应付款
7、承租方支付的金额和房租、物业费、中介费之和的差额倒挤出预付款，借长期待摊费用。出租方相同金额计入预收账款。
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