注评考试《资产评估》复习：市场法中的具体评估方法

2013/08/01　　来源: 正保会计网校　　字体：大小　　打印

第二章　资产评估的基本方法

　　知识点四：市场法中的具体评估方法

　　参照物不同为分类标准。

　　（一）直接比较法

　　1.基本原理

　　利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

　　2.优点

　　该方法直观简洁，便于操作

　　3.适用条件

　　对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上

　　4.基本计算公式

　　（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

　　评估对象价值＝参照物合理成交价格

　　（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

　　公式原理

　　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

　　②方法二

　　评估对象价值

　　＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

　　原理

　　分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

　　4.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

　　直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

　　（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

　　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法【教材例题2-1】

　　【例2-1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，该拟快速变现资产的价值接近于6万元。

　　[答疑编号6150020101]

　　【答案】资产评估值=10×（1-40%）=6（万元）

　　（3）功能价值类比法

　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

　　换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。

　　【例2-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

　　[答疑编号6150020102]

　　【答案】资产评估价值=10×90/120

　　=7.5（万元）

　　【例2-3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。

　　[答疑编号6150020103]

　　【答案】资产评估价值=10×（90/120）0.7=8.18（万元）

　　（4）价格指数法（物价指数法）

　　①定义

　　价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

　　②物价（价格）指数的各种表述方法

　　Ⅰ、定基物价指数

　　是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1（教材99页）

年份	该类设备实际均价	定基物价指数 =当年实际物价/基年物价	定基价格变动指数 =（当年实际物价-基年物价）/基年物价
1999（基年）	50	100%
2000	51.5	103%=51.5/50*100%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%=53/50*100%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%=54/50*100%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%=55/50*100%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%=56/50*100%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%=57.5/50*100%	15%=（57.5-50）/50*100%

年份	该类设备实际均价	定基物价指数 =当年实际物价/基年物价	定基价格变动指数 =（当年实际物价-基年物价）/基年物价
1999（基年）	50	100%
2000	51.5	103%=51.5/50*100%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%=53/50*100%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%=54/50*100%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%=55/50*100%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%=56/50*100%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%=57.5/50*100%	15%=（57.5-50）/50*100%

　　Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

年份	该类设备实际均价	定基物价指数	定基价格变动指数　　 =（当年实际物价-基年物价）/基年物价
1999	50	100%
2000	51.5	103%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%	15%=（57.5-50）/50*100%

　　Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

　　Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

　　物价指数=1+物价变动指数

　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%

　　Ⅴ、环比物价指数（记作等，教材37页公式2-7-2，100页公式4-3）：

　　本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商

　　Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2-6-2和57页）

　　本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商

　　环比物价指数=1+环比物价变动指数

年份	定基物价指数（%）	环比物价指数（%）	环比变动物价指数
1999	100
2000	103	103=103/100	3%=（103-100）/100
2001	106	102.9=106/103	2.91%=（106-103）/103
2002	108	101.9=108/106	1.89%=（108-106）/106
2003	110	101.9=110/108	1.85%=（110-108）/108
2004	112	101.8=112/110	1.82%=（112-110）/110
2005	115	102.7=115/112	2.68%=（115-112）/112

　　③价格指数法在评估中运用的计算公式

　　④适用条件

　　评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。

　　【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于：

　　[答疑编号6150020201]

　　【答案】资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）

　　【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%.其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：

　　[答疑编号6150020202]

　　【答案】

　　【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%.根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：

　　[答疑编号6150020203]

　　【答案】300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）

　　（5）成新率价格调整法

　　①原理

　　参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

　　②计算公式

　　　5.直接比较法使用频率高的方法【高级】

　　（1）市场售价类比法—— 一个以上可比因素不一致

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）

　　=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）

　　【例2-7】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

　　（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。

　　（3）评估过程。

　　[答疑编号6150020204]

　　【答案】①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

　　②搜集有关的评估资料。

　　A.搜集待估土地资料。

　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1.

　　③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%.

　　则各交易实例的交易情况修正率为：

　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%

　　如何理解这两种做法的不同：

　　前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）。

　　上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。

　　④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；

　　交易实例C：12%；交易实例D：10%

　　⑤进行区域因素修正
　　交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
　　本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

　　

　　⑥进行个别因素修正。
　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：
　　=（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659

　　⑦计算待估土地的初步价格
　　参照价×交易系数×日期系数×区域系数×面积系数×年限系数

　　

　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果
　　土地评估单价为：（909+1 038+901+942）÷4=948（元/m2）
　　土地评估总价为：600×948=568 800（元）
　　（2）价值比率法

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