房地产企业全程税务筹划实务

第一部分：房地产业税务筹划的必要性和可行性
　（一）什么是税务筹划
　（二）税务筹划必要性和可行性
第二部分：税务筹划的技巧
　（一）合理设计投资架构
　　1.搭建投资平台利用地域税率差节税
　　2.选择合适的开发主体合理避税
　（二）利用税收优惠政策
　　1.地产入股免税
　　2.合作建自用房免税
　（三）延缓纳税期限
　　1.合理规划发票开具时间
　　2.会计政策与方法的选择
　（四）通过转移定价进行纳税筹划
　　1.什么是转移定价？
　　2.转移定价的通常做法
　　3.地产行业转移定价
第三部分：房地产业全程税务筹划实务
　（一）拿地阶段税务筹划
　　1.开发主体选择（子公司或分公司）
　　2.与政府签订协议应关注的时间要点
　（二）规划设计阶段税务筹划
　　1.样板间装修、营销设施建设的税务筹划
　　2.结合土地增值税零界点设计阶段控制项目成本
　（三）开发设计阶段税务筹划
　　1.延伸产业链，通过定价转移进行税务筹划
　　　（1）货物购销定价转移
　　　（2）转移施工造价转移
　　2.区分开发间接费和开发期间费用，做好税务筹划
　　3.成本分摊方法
　（四）销售设计阶段税务筹划
　　1.结合土地增值税零界点进行销售定价
　　2.销售方式选择
　　　（1）变方式销售为投资
　　　（2）转让子公司股权方式销售
　　3.分签销售合同和装修合同
　　4.促销方式分析（买房送物业费、会员制销售）
　　5.代收费用筹划
　（五）土增税清算阶段税务筹划
　　1.清算阶段开发间接费扣除限额筹划
　　2.房地产企业扣留的工程质保金清算
　(六）日常费用筹划
　　1.总部期间费用专业
　　2.业务招待费应与会务费、差旅费分别核算
第四部分：税务筹划风险的规避与控制
　（一）什么是税务筹划风险
　（二）税务筹划风险的形成原因及规避
　　1.财务人员业务素质导致设计的方案不可行
　　2.征税双方认定差异引起的风险
　　3.税收政策变化导致的风险
　（三）税务筹划风险的规避和控制
　　1.提供税务筹划风险意识
　　2.提供税务筹划人员职业水平
　　3.及时掌握税收政策及变动