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贯彻科学发展观推动房地产繁荣发展

2011-01-03 09:53 来源:张永志

  摘要:从本次席卷全球的金融风暴对我国经济的影响和挑战谈起,依据科学发展观的思想提出了“以人为本”的房地产政策导向。以翔实的数据和市场中博弈双方的心理分析,推导出房地产市场低迷的真正原因;根据我国经济结构论证了该政策导向的正确性和必要性;最后以美国市场为鉴,强调房地产市场繁荣发展的根本之逢。

  关键词:科学发展观;保价;房地产;金融风暴

  1 金融风暴逐渐影响到我国、坚持科学发展观。制定合理的房地产政策

  美国金融风暴不但影响了世界的经济发展,也对我国的经济模型提出了挑战。为应对国际金融危机对我国经济发展的不利影响,我们必须充分结合科学发展观,站在社会和谐与全局统筹规划的高度,科学地分析当前国际、国内经济形势,采取合理的应对措施,确保房地产市场的健康发展。

  房地产市场的长期目标和根本要求是全面协调可持续发展,而不是简单的总市值增长。不能只顾眼前局部利益而忽视长远整体利益,要做到推动房地产真正意义上的繁荣发展,而不是含有大量泡沫的房地产虚假繁荣。

  房地产市场的发展需要遵循市场经济的客观规律,只有按规律办事,科学发展才是硬道理。在遵循客观规律的基础上,实事求是。进一步解放思想,勇于创新,才能最大程度发挥市场的作用,繁荣房地产市场。

  保驾不保价就是围绕“以人为本”理念提出来的。住房虽然是一种可以交易的商品,但它不仅具有商品属性,还具有民生属性。保驾是为了平衡整个国内经济发展,做到这一点,才能稳住整个经济发展,才能稳住社会的健康发展;而不保价更是从广大百姓的利益出发,惠及具有刚性需求的购房者、打击炒房客。

  2 房地产在经济发展中的地位决定了“保驾不保价”政策

  出口、投资、消费被喻为拉动经济的三驾马车。在中国改革开放的30年历史中,正是这三驾马车拉着中国经济连续多年保持着两位数以上的高增长。但同时也在这几十年来的长途奔波中形成了畸形的合力作用一一以投资作为主力,出口贸易支撑外需的背后拖着长期需要刺激的内需市场。今年以来的数据却将另一个严峻的现实摆在面前,出口熄火、投资减速,通胀笼罩的消费虽被寄予厚望但显示出动力不足。在出口减少的情况下,要保持经济的高速发展,必须靠拉动内需、刺激消费来实现。

  经济增长三驾马车中的两驾马车都与房地产有关。一是投资,数据显示,房地产投资约占中国固定资产投资的25%。二是消费,房地产消费动辄上百万,和财政补贴让农民购买家电相比,买一套房拉力要大得多,可见房地产已经成为了拉动经济发展的马车之一。作为一个身兼投资和消费两大功能的产业,同时还能带动50多个行业;如果能够保证这驾马车的动力,对我国经济的高速健康发展肯定是大有裨益的。但是应该清醒的认识到:判断房地产市场繁荣与否是考察其市场规模,而市场规模取决于房价和成交量的乘积,所以保房地产的“驾”不能简单的视为保房地产的“价”。因为根据相关部门的调查数据显示,目前国内的房价已经超出了普通百姓的支付能力。

  3 房地产市场低迷的原因

  据国家统计局11月14号的数据显示:1~10月,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,其中,商品住宅销售面积下降17.0%;商品房销售额17590亿元,同比下降17.4%。其中,商品住宅销售额下降18.2%。10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。增幅比1~9月提高2,9个百分点。其中,空置商品住宅6835万平方米,同比增长18%,增幅比1~9月提高3.9个百分点。显然,房地产市场已经陷入低迷状态,分析房价就可以帮我们解开市场低迷的秘密。

  房价收入比,指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比,按照国际经验标准,合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6:1左右,从《中国2007年统计年鉴》所列数据中看出,大部分城市特别是大城市的房价一路飙升,2007年的房价收入比已经远远高于1998年的房价收入比。如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6:1,有的地方甚至超过10:1。房价上涨飞快,有的年份超过居民可支配收入,有的年份甚至以30%-50%的速度上涨。

  房地产是大众消费品,绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报,而且风险极大。房价收入比是一种综合性指标,它不仅反映了房价可能过高,而且意味着消费者的支付能力有问题。可见,房地产最大的问题是房价脱离了普通老百姓的消费水平。市场是否活跃取决于交易的多寡,而交易本身就是一种博弈。目前达成交易较少的原因在于房地产商的贪婪和购房者的恐惧心理。房地产商的贪婪决定了其追逐利益的最大化,只要有一线希望、他们都会采用“绑架政府政策”的方式来维持高房价;而老百姓空抱刚性的住房需求,却因为担心做一生的“房奴”而望房兴叹。只有政府利用金融和政策杠杆帮助房价回归理性,才能够真正刺激住房消费、从而引发下一轮的房地产投资,

  4 以美为鉴,理性对待房地产业

  保驾不等于保价,目前楼市下降最明显的不是房价,而是成交量。在宏观调控刚开始见效之时,就出台政策救市并不是对前期政策的否定,而是一种扬弃;是为了保持房地产市场的繁荣发展而不是保持房价的高涨。在实现经济稳定发展这个更大目标下,不能放弃房价调控这个较小的目标。我们必须清醒地认识到,如果为了繁荣房地产市场而放弃调控房价,利用政策杠杆来支持房价继续增长保证经济的增长,无异于饮鸩止渴,只是把已经显现的房地产风险和矛盾往后推延罢了。美国次贷危机之所以发生,就是因为房价持续高涨,同时,抵押房产可以再抵押融资,靠资产虚拟部分来拉动畸形繁荣。美国的前车之鉴尤在眼前,我们切不可重蹈覆辙。

  十项措施、四万亿总投资,最近国务院推出的刺激经济、扩大内需十项措施引起了全世界瞩目。此次国务院出台扩大内需的政策,在房地产领域并没有涉及商品房,而是依靠保障性住房来进行,主要就是为了将原有的“泡沫”剥离,达到真正扩大内需的作用。由于保障性住房价格低廉。会有效地挤压商品房市场,帮助房地产市场完成自我调节。同时保障性住房同样能够起到加大投资,刺激住房消费市场的作用。

  由中央政府的政策可以看出,对于房地产市场正是采取的保驾不保价策略,推动房地产行业健康有序地发展,从而拉动整体经济的发展。各地政府也应该围绕科学发展观进行解放思想讨论,牢固树立全局观念和大局意识。努力冲破“小我”藩篱。舍小我为大我,和中央政策保证高度一致,共同应对当前的金融和房地产危机。

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