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详解房地产企业10项涉税风险点及应对

价      格: ¥ 66.6

课程形式: 录播课 课时数:2.5课时 所属类别: 房地产 学习期:180天

课程收益:为提高房地产企业税法遵从度,降低办税成本,减少税收风险,根据国家税务总局某市税务局首期梳理推出了房地产企业须关注的10项涉税风险点,我们以案例的形式讲授10项风险点的应对秘笈。
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授课老师

梁石

梁石

正保开放课堂特邀实战讲师,正保会计网校《建筑施工企业全盘财税核算和纳税筹划》&《房地产企业三大税种及合同控税》主讲老师。高级会计师、高级税务顾问,是实战型的企业管理创新者。从业近30年,欧资企业背景,深谙建筑房地产企业的营改增政策,同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历,助你解决建筑房地产企业的痛点和难点,并授予您实操秘笈。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团,以及较大规模的民营商业地产企业集团,一直在建筑房地产行业财税实战一线深耕细作,致力于该行业规范的财税核算,参与企业的合同审定,对经济合同涉税统筹和法务研究,从诸多诉案和税案当中汲取教训,避免税务雷区,也是能够把证据链思维方式嵌入到日常的财务管理当中,为可能发生的诉讼做好前瞻性准备。善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税筹划,先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务,为相关顾问企业节税数千万元,是建筑、房地产企业的财税法务实战讲师,常年笔耕不辍,已先后在省市级期刊上发表论文30篇。

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录播课程表 视频开放时间说明
1.案例详解房地产企业须关注的10项涉税风险点及应对1 录播课程,报课后即可观看,请学员报课后及时学习录播视频;(学习期180天)
2.案例详解房地产企业须关注的10项涉税风险点及应对2
3.案例详解房地产企业须关注的10项涉税风险点及应对3
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1、电子版课程讲义。

教学大纲

1.风险提示:签订合同未申报缴纳印花税及应对

风险描述:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第一条规定,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多,容易忽略合同印花税申报。


2.风险提示:超限额列支预提费用

风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔200931号)第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策,预提费用可能忽略总金额10%比例的限制,导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。


3.风险提示:违规扣除利息支出

风险描述:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定,房地产企业支付的利息,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分,不得在企业所得税前扣除。但实际业务中,部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资,其较一般金融企业同期同类利率高,在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定,房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本,不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除,部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准,导致发生违规扣除利息支出情形。


4.风险提示:缺失合法有效的税前扣除凭证

风险描述:根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第五条规定,企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时,该公告第六条规定,企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证,而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一,尤其是对一些零散的人工费用、代理费用,部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证,但同时又将相应的支出违规进行税前扣除,容易产生涉税风险。


5.风险提示:外购礼品用于赠送客户涉税风险

风险描述:房地产企业在经营过程中,因销售或者宣传等营销性质活动需要,外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,该行为应视同销售处理。同时,根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定,礼品赠送支出属于业务招待支出,只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此,礼品赠送业务若财务处理不当,容易造成税收风险。


6.风险提示:违规代征契税

风险描述:根据《税收征收管理法》第二十九条规定,除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉,向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款,实际已违反了税收征管法的上述规定,需承担相应的法律责任,同时也给购房者带来了一定的涉税风险。


7.风险提示:车位销售未及时确认收入

风险描述:车位销售收入一般是在项目竣工验收,首次确认产权后进行,属于现售行为,根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,在取得车位销售收入时,特别是对于不需要办理产权证的车位(人防工程部分)既未开具发票,也不作增值税、企业所得税收入确认,存在极大税收风险。


8.风险提示:预售阶段涉税风险

风险描述:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条有关规定,房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户,收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款,包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条,企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴,但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。


9.风险提示:收入确认时点滞后

风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定,房地产企业开发产品完工或视为完工后,应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉,未区分会计和税法的收入确认原则差异,导致企业在确认收入时点滞后,进而产生税款滞纳风险。


10.风险提示:自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴

风险描述:根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定,房地产企业向个人股东支付股息红利时,应当预扣或者代扣个人税款,按时缴库,并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策,可能存在应扣未扣情形,尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为,未准确掌握政策,容易产生税收风险。


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