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2013注册资产评估师《资产评估》预习：基准地价修正法的应用
第五章 房地产评估
知识点十三、基准地价修正法在房地产评估中的应用
提示：基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。
一、基准地价的含义
1.基准地价定义
按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的
2.标定地价（宗地地价）
市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。
二、基准地价测算的基本思路【基准地价修正法基本思路】
1.基准地价的确定
2.利用基准地价，评估标定地价
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。
在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。
三、基准地价的特点与作用
（一）基准地价的特点
1.基准地价是土地使用权价格；
2.基准地价是区域性价格
这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的；
4.基准地价必定是平均价格
5.基准地价是单位土地面积的地价；
6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。
（二）基准地价的作用
1.政府公告作用
2.政府参与土地有偿使用收益分配的
3.依据宏观调控地价水平的依据
4.征收城镇土地税收的依据
5.进一步评估宗地地价的基础
6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。
四、基准地价修正法的基本思路-市场法的原理和思路
基本原理是替代原理，根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。
五、基准地价修正系数法的适用范围
1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价
2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估
3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
六、基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价
= 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数
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