争鸣大盘点：土地增值税清算动了谁的奶酪？

　　[编者按]土地增值税清算本是一个税收征收管理的政策，起初被媒体误解为新税种征收的通知，进而在业内外展开了该不该开征土地增值税的讨论，并在股市产生不小的影响，应该说是在税总的意料之外的。最后不得不专门出面澄清。
　　即便是一个清算通知，影响也是比较巨大的。开发商面临项目清算，以前逃避税款的路径已经被堵住，原有利益格局将发生很大变化，此中争鸣与观点交锋尽在本专题。

相关税收法规

国税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

土地增值税清算通知

　　国税总局16日发出通知，将进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理。从2月1日起，符合条件的纳税人应进行土地增值税清算。
　　税总将更严格房产企业土地增值税征收，将提高房地产商成本，不排除房价波动的可能。

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房地产版块大跌

1月17日，《通知》下发次日，沪深两市地产股全线下跌。受此拖累，沪市股指下跌42点，跌幅达1.49%；深市股指更跌去227.24点，跌幅达2.84%，直接“杀伤力”巨大。在上市房企连续发布公告，以及国税总局发布
《通知》与调控楼市股市无关的“安抚”声明之后，投资人才打消疑虑，股市又重拾升势。点评：地产股票大跌是很出乎意料的，媒体把税总的清算通知当成了新税种征收的通知，导致业内外较大震动，民众对税收缺乏深入了解。

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房地产商集体反对

1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人向本报透露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导‘上书’，希望能考虑一下企业的生存问题。”
“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”这名房地产企业老总对记者说。点评：开发商上书反对清算更是出乎意料的事情，清算并没有造成开发商的经营影响，把房地产偷漏税还原为税收不影响企业利润，开发商存在误解。

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原土地增值税实行预征

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税；
　　待该项目全部竣工、办理

结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各地方税务局根据当地情况制定。
点评：《实施细则》没有对房地产开发项目竣工决算日期和条件做出限制，很多开发商采用各种手段延缓竣工决算，导致土地增值税的跑冒滴漏现象严重，法律没有严肃性，房地产企业偷漏税现象严重，震惊国务院的石家庄偷税案就证明了这一点。

现对房地产企业实行清算

　　《土地增值税清算管理有关问题的通知》规定符合土地增值税清算条件的房地产开发企业应当向主管税务机关申报交纳土地增值税；
　　同时规定本通知自2007年2月1日起执行，各省税务机关可

依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
点评：《通知》对土地增值税的清算条件和时间等做出了规定，堵住了房地产开发商继续拖延土地增值税的途径。清算的规定在业内产生的较大的反响，从开发商的反应来看，清算的规定还是具有相当的效果的，接下来的工作是让规定落到实处。

正方：基本不影响利润

金融街：公司已严格按土地增值税相关政策和规定，房产销售时已按规定预交了土地增值税，同时充分计提了土地增值税税金，新开发项目中也充分考虑了相关因素。该《通知》对公司2006年度净利润不会产生影响。
点评：土地增值税清算对开发普通商品房的企业而且毛利在30%左右的开发商没有大的影响；清算规定把原有的利润空间挤占，严格讲并不影响。

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反方：利润将大幅下降

一些地方的房地产业有隐性的游戏规则，这就会决定了过程的不公平，从而影响到结果的不公平。有些开发商低价拿到的土地，以高价出售，增值的部分很大，对于这些企业来说，征收增值税就会大幅度减少利润所得。
点评：持有利润下降观点的专家把土地增值税未交纳部分作为企业的利润，清算只是规定了纳税的最后期限，如果说影响只能说这个税种在影响。

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什么是土地增值税

　　土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的总收入减去准予扣除项目金额后的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

土地增值税税率

土地增值税税率采用四级累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率30%；

超过50%，未超过100%的，适用税率40%；

超过100%，未超过200%的，适用税率50%；

超过200%的部分，适用税率60%

计算扣除项目

　　计算增值额时包括下列扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税清算条件

　　符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：

一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

四、省税务机关规定其他情况。

核定征收的条件

　　房地产开发企业有下列五种情形之一的，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

一、应当设置但未设置账簿的；

二、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

三、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

四、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

五、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

正方：房价将上升

中间：房价升降都有可能

反方：房价影响不大

　　一项宏观调控政策的出台，涉及到对宏观形势的判断以及实施效果的估计。通知对以前土地增值税的制度进行补充，在增加税收、抑制投资冲动和投资过热的同时，可能也

会导致一些消极的效果，即会对房价上升产生促进作用。
点评：房价上升已经是肯定的了，不仅在于紧张的市场气氛，还在于成本上升到房价顺畅的传导机制，房价走势堪忧。

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　　尝试政策“合纵连横”过度的流动性直顶物价、房产和股市。2007年，三个方向的上升能动都存在，特别是前二者。此次土地增值税清算的新规将是系列宏观调控新政

策的一环，虽有调控效果，但并不能完全阻止房价的上升。
点评：升降都有可能的的说法是基于对购房者心理的不确定，未来政策导向不很明朗，政策效果更难以捉摸，趋势向上可能大。

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　　思源顾问董事长李国平认为，这部分税负并不会影响房价。“虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，这部

分成本并不会转嫁到房价上。且房价主要取决于供求关系。”
点评：房价影响不大的说法也是基于目前市场比较冷清的事实，房价向下的空间不存在，向上支持不足以支持大的变化。

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开发商利润来源于税款？

　　土地增值税的清算根本没有影响到企业的利润，而作为健康成长的企业，照章纳税是企业的义务，如果说清算征收多征了部分税款，那也是将本来的国家税款还原为本来面目，企业如果指者这部分税款度过难关，那么这样的企业也不配在市场上存在。

　　清算影响了开发商多少多少利润，笔者认为这全是开发商放的烟雾弹，目的仍然是在掩盖自己高利润的事实，同时为自己“纳税侏儒”的身份辩解，而从房地产企业偷漏税事实、温州个人合作建房表现出的房价成本关系，再到各级政府在对系列问题上的百般阻挠，我们已经读出了些许信息，与其说是清算动了开发商的奶酪，不如说是动了地方政府和开发商共同的奶酪……

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房价上涨已是板上钉钉

　　石家庄1.3亿元的偷漏税事实惊动了国务院，笔者认为地方政府和开发商不正常的利益关系也促成了偷漏税的产生，进而成为寻租资金来源。而土地增值税的清算规定则堵住了偷漏税的漏洞，随着地下利益关系的明朗化，开发商和地方政府是最心痛的。

　　征收土地增值税对房地产企业基本没有影响，从资金的时间价值上考虑，相对与高额的利润，根本不值得一提，进而也根本谈不到房价的影响问题上。但是房地产企业足以利用这样一个政策契机来忽悠广大民众，而开发商寻租成本的增加也会转嫁到房价当中，就像“歪嘴和尚念歪经”，政策本没有错，而在执行当中出现问题。天才的政策指定者遇到蠢材的执行者，后果只能适得其反。

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　　土地增值税清算通知是个打击房地产开发商偷漏税的通知，是规范征收土地增值税的通知，国家加强税收征管的举动竟然成了影响开发商利润的动作，这种说法是无论如何都不能成立的。开发商对于国家的政策非但不支持，反而以影响企业利润，造成行业洗牌这样危言耸听的言论来制造紧张气氛，目的无非在于让原本紧张的市场再次紧张，在民众心中形成“房价必涨”的心态，应该说开发商缺少社会公共利益的意识。
　　土地增值税到底动了谁的奶酪？通过这样的专题我们不难发现：开发商透漏税的途径被堵住了，地方政府对于开发商迟迟不竣工决算的行为视而不见，其中隐藏的利益关系恐怕普通民众难以察觉。国家每个政策都会形成房价的上涨，笔者认为除了政策本身的问题，市场紧张气愤的制造者同样脱不了干系。房价的上涨一定程度上也是动了民众的奶酪。
　　那么我们可以看出：土地增值税清算是清算了开发商，影响了地方政府，警醒了民众，三方同时是利益受害者，而只有民众是最终的受害者。