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投资性房地产的减值测试通常分为以下几个步骤：
1. 确定减值测试的单元：投资性房地产应该被分成减值测试的单元，每个单元应该是一个独立的现金流量产生单位。例如，一个商业大楼的每个租赁单位可以被视为一个单元。
2. 估算未来现金流量：对于每个减值测试的单元，需要估算未来现金流量，包括租金、维修费用、管理费用等。
3. 确定资产净值：资产净值等于投资性房地产的账面价值减去累计折旧和减值准备。
4. 比较资产净值和可收回金额：可收回金额等于资产净值和未来现金流量的较大值。如果资产净值大于可收回金额，则需要进行减值测试。
5. 计算减值损失：减值损失等于资产净值减去可收回金额。减值损失应该在当期损益中计入。

需要注意的是，减值测试应该至少每年进行一次，并且在资产净值发生重大变化时也需要进行。同时，减值测试应该基于合理的假设和估计，例如租户的信用风险、市场租金水平等。