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投资性房地产的减值测试分为两个步骤：

第一步，进行减值测试

减值测试是指对投资性房地产的账面价值进行评估，判断其是否存在减值迹象。如果存在减值迹象，则需要进行第二步的减值计提。

减值测试的方法有两种：
1.市场价值法：根据市场上类似物业的交易价格，对投资性房地产进行估值。
2.收益法：根据投资性房地产的未来现金流量来计算其净现值，从而评估其账面价值。

第二步，进行减值计提

如果减值测试结果表明投资性房地产存在减值迹象，那么需要根据减值测试结果计提减值准备。减值准备的计提方法如下：
1.直接冲减投资性房地产账面价值。
2.计提减值准备，将投资性房地产的账面价值减少，同时在资产负债表中增加减值准备的科目。

需要注意的是，减值计提的金额应该是投资性房地产账面价值与减值测试结果之间的差额。同时，减值准备的计提也应该遵循会计准则的规定，例如，按照资产减值准备的计提比例进行计提。