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机器设备和不动产收益法评估中相关指标的区别如下： 折现率 机器设备：受技术更新、维护成本等影响，风险较高，折现率通常较高，取值参考行业平均投资回报率或企业WACC调整。 不动产：受市场供求、政策等影响，风险相对低且稳定，折现率较稳定，常参考无风险利率加风险溢价或同类不动产市场收益率。 资本化率 机器设备：多用于有限年期收益资本化，计算时需考虑折现率和收益增长率。不动产：可用于永续或有限年期收益资本化，永续时资本化率≈折现率，有限年期计算更复杂。 投资回报率 机器设备评估中投资回报率反映投资盈利能力，需结合设备产能利用率等短期因素，灵活性高，不动产评估一般不单独使用该指标。