土地增值税清算疑难及热点问题汇总

　　房地产涉及土地增值税税额较大，因而土地增值税是房地产企业重要的税种。在此，小编将一些会员实务中遇到的土地增值税方面的热点问题进行了汇总，希望对大家有所帮助！

　　1.问：房地产企业土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？

　　「答案」

　　参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　2.问：土地增值税清算时，"取得土地所支付的金额"中是否包含契税？

　　「答案」

　　国税函「2010」220号：五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同"按国家统一规定交纳的有关费用"，计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除。

　　3.问：发电厂因城市规划建设需要被政府收回土地是否缴纳土地增值税

　　「答案」

　　根据《土地增值税暂行条例》第八条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款的规定，条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

　　4.问：房地产开发企业的业务招待费可否在土地增值税清算时扣除？

　　「答案」

　　参考《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　因此，房地产开发企业在进行土地增值税清算时，业务招待费作为房地产开发费用按上述规定扣除。

　　5.问：拆迁补偿费可否列入土地增值税的扣除项目

　　「答案」

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 “第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”

　　因此，符合上述政策的拆迁补偿费可以计入扣除项目。

　　6.问：企业置换土地使用权，双方土地使用权价值相同，没有资金交易，此项业务需要缴交土地增值税吗？

　　「答案」

　　依据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税应税收入按照换出土地使用权的市场公允价确认，土地成本按照取得该项土地使用权支付金额确认，在计算土地增值税时予以扣除。故双方均需计算交纳土地增值税。

　　注意的是，对取得土地使用权时未支付地价款，或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。