房地产三大清算实操和增值税管控筹划（第 46 期）

模块

主要内容

课程收益

企业所得税汇算清缴必备知识

一、所得税汇算清缴主体如何判断？如：总分公司如何汇算？；投资合伙企业如何认定其汇算主体？
所得税汇算应掌握哪些核心风险点？
实操中如何搭建公司组织架构实现所得税税负更优？所得税汇算清缴如何应对新征管体制下大数据严征管体制要求？
二、新的金税工程全面升级下，企业所得税汇算数据申报后征管系统都排查哪些风险点？为什么你们单位检查总是被抽重？税务机关对所得税重点检查哪些方面？汇算清缴后补退税如何帐务处理？如何应对税务稽查和纳税评估？
三、所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？应重点关注哪些方面？房地产企业全套纳税申报表填制方法解读。

掌握企业所得税汇算核心要点，防范所得税汇算风险。

开办期业务所得税处理

一、财务和税务上如何划分企业筹建期？筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？
二、筹建期发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？票据风险如何把控？筹建期以发起人名义取得发票，是否可在设立后企业作开办费扣除？
　　案例：筹建期开办费支出会计核算和税收调整，并在新版所得税年度申报表具体填报应用。

了解筹建期业务的税会差异，掌握筹建期业务所得税核算、申报和税负管控技巧。

预售期所得税汇算

一、预售期间所得税的预缴。
　1、企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化？
　　实例解析：预缴申报应关注哪些风险点？季度少预缴企业所得税能否认定偷税？预缴的税金及附加在所得税预缴申报时可否税前扣除？弥补亏损是在预缴时还是在汇算清缴时？具体如何操作？企业如何避免多预交企业所得税？
　2、企业所得税的预缴申报新政解析，实战理解“实际利润额”。
　3、案例：房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例应用？
二、预售期间的所得税汇算。
　（一）预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？应关注哪些涉税风险点？房地产企业不申报预收收入税收上是否属偷税？有哪些可利用节税技巧？
　（二）业务招待费、广宣费、劳保支出等费用扣除涉税实务分析和应用技巧。集团间如何进行广告费、业务宣传费分摊？
　　案例：业务招待费与业务宣传费的选择技巧。捐赠支出票据处理技巧。如何税收筹划将捐赠业务有效税前扣除？
　　常见问题，如：
　　与企业生产经营有关的外部人员交通费能否据实税前扣除？
　　公司经常与客户一起出差考察业务，客户机票等费用是否允许税前扣除?
　　查补收入能否作计提招待费、宣传费基数？
　　房地产企业销售未完工产品预售收入可否作为业务招待费等三项费用计提基数？
　　企业可否选择会计确认销售收入时点作三项费用计提基数？…… 
　（三）融资规划。
　　1、关联企业融资涉税风险解析。房地产集团内“资金拆借”面临的税务处理。房地产企业组织架构如何搭建对后续融资有利？
　　2、向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除？
　　问题：企业取得个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息可否税前扣除？企业向个人借款利息税前扣除如何处理税负最优？
　　3、案例：如何将超金融机构贷款利率利息在所得税前合理扣除。
　　4、案例：如何将房地产企业应税收入转成免税收入降低经营环节高利润产生的高所得税税负。
　　问题：房地产企业买古玩字画如何最优化税前扣除？
　　私车公用全方位政策解析和应用。
　　手续费及佣金支出实例解析。5%限额扣除是按单个合同还是按总收入计算？差旅费票据及涉税处理全解析。
　　案例：房地产企业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析。

掌握房地产企业期房销售在所得税预缴和年度汇算报表填报技巧。业、财、税、法四融合，精准降低期房销售所得税税负。

销售期所得税汇算

一、收入总额管理。
　1、竣工阶段会计和税法在收入确认方面有哪些差异和风险点？商品房交付时间确定对所得税的影响分析。
　　实例：新收入准则下房地产企业会计上如何确认收入？
　2、相对权责发生制原则，税法在合同约定制收入确认方面有哪些特殊规定？
　3、分期收款税会差异处理实例解析。
　4、案例应用
　　案例1：房地产企业不同销售方式下税法收入处理。
　　案例2：开发项目不同开发阶段收入处理。
　5、各种返还收入如何处理税负最优？
　6、代收费用、视同销售行为如何处理税负最优？
　7、收入确认问答集锦。
二、扣除项目管理。
　1、税前扣除原则有哪些？税法上哪些项目应按收付实现制原则确认税前扣除？
　　费用扣除问答集锦，如：企业补缴以前年度社会保险费如何税前扣除？
　2、成本预算管控。
　　（1）成本核算对象的确定和开发成本的预算。
　　①六大成本项目行业标准构成比例？
　　②土建成本中各主要成本项目行业标准构成比例？
　　③开发变动成本项目行业标准主要构成比例？
　　④各成本构成项目在成本方面和收入方面的占比？
　　⑤各项期间费用的占比。
　　（2）税法上滚动开发共同成本如何分配？
　　（3）开发项目产品已完工但大量缺建安发票，所得税汇算中如何处理使所得税税负最优且涉税风险最小？出售地下车位如何进行所得税处理？开发产品转自用又销售的所得税如何处理？“拆一还一”方式的所得税处理。
　　（4）已销产品计税成本如何计算？
　　　　开发产品成本核算实例模版应用。
　　（5）会计成本和计税成本核算实例应用。
　　（6）“买一赠一”会计核算和涉税处理实例解析。
　　（7）开发成本问答集锦。如出售地下车位所得税如何处理？
　3、期间费用的处理。
　　（1）招待费如何吃税收最优？业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用。
　　（2）福利性和奖励性旅游的涉税筹划实例应用。
　　（3）防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。
　　（4）费用扣除问答集锦。如白条如何规避税收风险？
　4、工资薪金涉税新政解读。工资薪金和三项费用有哪些涉税风险点？税务处理有哪些技巧？
　　案例：讲解工资规划的最优化税前扣除。
　　问题：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？返聘离、退休人员报酬能否作“工资薪金”税前扣除？企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否税前扣除？支付给员工离职一次性补偿金能作为工资薪金税前扣除吗？能否作为三项经费的缴费基数？…
　5、特殊事项处理。以前年度应扣未扣费用及应扣未扣资产损失如何税务处理？实务税案解析。
　6、应纳税所得额的计算。
　　案例1：计税成本确认。
　　案例2：不同成本核算对象不同摊销方法实例应用。
　　案例3：多项目不同开发进度所得税汇算和年度申报表填报应用。
　7、企业所得税检查应对及实务案例全套模拟演练。

掌握房地产企业现房销售在收入和成本方面的税会差异处理技巧和报表填报风险管控。精准管控、合理筹划现房销售所得税的税负。

所得税清算及分配注销

　1、企业清算、分配及注销征管中存在哪些涉税风险？
　2、实操中哪些企业需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
　3、清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？
　　案例1：房地产企业清算不同情况所得税处理。
　　案例2：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理。
　4、企业分立实操应用。分立中相关税种有哪些税收优惠政策？如何处理房地产企业经营资产免税剥离？相关案例应用和筹划。

了解清算所得税核算原理和处理技巧，掌握合并、分立等资本动作所得税风险管控技能。保证税负最优下资金安全退出。

土地增值税模拟清算和税负管控

一、清算单位如何划分和筹划？应清算项目和可清算项目政策解析及筹划应用。
二、土地增值税清算实操
　（一）收入总额管理。
　　1、土地增值税清算时，收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如何处理税收最优？
　　案例：新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认。
　　收入确认问题：如订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？清算时清算收入偏低如何确认？房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？
　　2、面积误差如何税务处理和土地增值税清算？
　　　案例1：面积误差具体处理。
　　　案例2：拆迁补偿实例解析。
　　3、各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？
　　4、清算审核税务机关在收入确认方面主要检查哪些内容？如何规避涉税风险？
　（二）扣除项目管理。
　　1、土地成本管理。
　　（1）土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？合法有效凭证指的是什么？
　　　案例：土地价款不同摊销方法案例解析。
　　（2）拆迁安置费政策解析及风险防范。
　　　案例1：本地安置和异地安置案例解析。
　　　案例2：用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用。
　　（3）土地成本涉税问答。
　　　如：土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？取得土地的印花税可否记入土地成本？以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地成本？钉子户额外补偿费用如何确认扣除？无票的土地成本如何确认？
　2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？
　　清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？
　　红线外道路、公共设施配套建设是否可扣除？
　　如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？
　　不同成本分摊方法如何有效结合？
　　案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税。
　　案例2：利息扣除选择实例应用。
　　案例3：土地出让金不同返还方式案例解析。
　　案例4：精装房对土地增值税影响。
　　实务问题：
　　建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？
　　开发成本凭证或资料不全清算如何处理？
　　建成后产权属全体业主所有如何确认？
　　分期开发，公共配套设施在清算中如何分？
　　红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？
　　销售房屋同时赠送如何确认？
　　“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？
　　计税依据如何确定？
　　期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？
　　整体购买未竣工开发项目如何扣除？
　　土地增值税清算后尾盘销售土地增值税如何申报？
　　清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？
　　清算后发生后续成本是否可“二次清算”？

实例解析房地产企业土地增值税预缴、清算及清算后尾盘销售新政应用及风险管控。

土地增值税反避税和税收筹划

　1、土地增值税反避税政策解析及风险防范？
　2、土地增值税筹划应用。
　　如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用等。

了解国家有关土地增值税五条反避税红线风险，掌握合法降低土地增值税税负方法。

土地增值税清算的检查应对

　1、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？
　2、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
　3、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？4、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？
　5、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
　6、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

了解税务机关如何审核土地增值税，防范土地增值税检查风险和增强检查应对技能。

土地增值税清算综合案例

　通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。

通过真实案例正确认识和精准应对土地增值税清算。

房地产企业增值税管控筹划

一、管控思维新定位
　1、准确认识房地产企业增值税管控原理。
　　房地产企业如何破解原营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？如何调整财务管控思维定向？如何建立管控应对新技能？
　2、针对房地产行业运营特点，增值税筹划应从哪些方面展开。七个实务案例全面贯穿房地产全价值链。
　3、房地产企业纳税管控和架构规划全方位实例解析。
二、运营视角的财务管控
　　营改增新政对企业经营、财务管控、投融资、工程招投标等方面都有哪些影响？
　　公司如何从战略运营视角全方位管控？
　　增值税体制下如何招投标？
　　工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
　　如何优选供应商？
　　如何合同规划使清包工税负最优？
　　销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？
三、合同管理
　　合同生效必备要件有哪些？
　　合同签订前应准备哪些工作？
　　合同签订应防范哪些法律风险和涉税要点？
　　增值税体制下各类工程合同如何签？
　　购地合同如何签？
　　设计类合同如何签？
　　绿化合同如何签？
　　广告合同如何签？
　　设备采购和施工合同如何签？
　　抵债合同如何签？
　　各类合同应注意哪些涉税风险？
　　如何内控管理好合同？
　　合同控税原理案例解析。
四、发票管控
　1、增值税发票应从哪些方面监管？
　　专票如何管控风险？
　　如何认证或平台确认？
　　抵扣、退税的用途确认如何操作？
　　用途改变如何处理？
　　丢失扣税凭证如何处理？
　　如何防控虚开发票？
　　普票开具应注意哪些问题？
　　建安发票开具应防范哪些风险？
　2、发票管控实例解析。
五、财务核算管控
　1、诚意金、定金、认购金、首付款、按揭贷款、房款多退少补的增值税处理和会计处理。销售未完工产品和完工产品发票开具及帐务处理。“拆一还一”方式增值税处理。
　2、违约金、价外费用如何帐务处理？
　　土地价款如何财务处理和发票开具及申报纳税？
　　公共配套设施和人防工程的帐务处理。面积误差的帐务处理。
　3、开发项目自用、出租、回租如何合同签订和财务处理？
　4、在建项目如何收购税负最优？
　5、简易计税和一般计税全套财务处理演练？
　6、如何进行所得税和土地增值税综合测算，保证企业价值最大化？

全面掌握房地产全程增值税财务处理和税收筹划，以合同控税和票据风险防范为主线，合法降低房地产企业的增值税。

三大税种联动测算

　根据三大税种核算原理，利用项目综合税负联动测算模版进行三大税种税负优化。

利用测算模版动态优化三大增值税种的税负。

赠送资料

　1、超详细电子版讲义（可作日常处理实务查询字典）；
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