【新版】详解房地产企业三大税种及合同控税（第 29 期）

【课程背景】

      本次课程更新，具体如下：1）加入了思维导图，让学员理解起来思路更清晰，一目了然；2）案例更丰富，同时当中附加了计算过程，更容易将政策落地定格；3）融入税收政策的新变化《契税法》，《印花税法》，所得税季度申报政策调整等。

      本课程以实战应用上岗与职业晋级为您量身定做，专为培养熟练房地产企业复合型财税管理型人才而开设的。学员通过本课程学习完全可以独立完成房地产企业全盘的财税核算，并掌握合同切入是纳税筹划及风险管控的技巧。

      主讲老师有从业近30年的一线实战经验，欧资企业背景，深谙营改增政策，同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决房地产企业的痛点和难点，对您专业赋能。

      附送的资料包括：更多实用性表格和合同模板让您拿来就用，省时省力，职场更胜一筹。只要用心，只要你致力于自己的职业指数，用实战带您进入职场快车道！

【适用人群】

      有初级会计证书或在在房地产行业有1-3年工作基础，想晋级到财务主管/财务经理/财务总监的财务人员以及为从事这个行业的在职会计做好丰富的知识储备和实战技能储备。 

【课程大纲】

模块1、 房地产企业的增值税详解及处理技巧

1）房地产企业销售过程中的会员费/认筹金/定金/订金/首付款/按揭贷款/面积差的多退少补的财税处理

2）如何理解“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”及财税处理？

3）预售阶段如何开具发票和账务处理？

4）已经交付但实测面积数据没有取得的情况下，如何财税处理？

5）诉案解析：增值税税率的调整是否意味着降房价？

6）销售不动产的增值税纳税义务时间的确定及财税处理（正常销售和视同销售）

7）交付时没有取得实测面积数据也没有向业主开具发票的情况下如何进行纳税申报？

8）实测面积和预测面积形成的“面积差”的多退少补如何处理？

9）市政建设配套费是否可以作为土地价款进行差额扣除存在地区政策差异？

10）土地出让金的财政收据原件丢失带来的税务影响是什么？补救措施是什么？

11）公共配套设施类型及增值税处理要点（含土地增值税的处理）

12）人防车位（地下车位）或商铺转让使用权情况下的租/售的增值税处理之地区差异

13）开发过程中的车位对应不同处理方式下之增值税差异分析（产权/使用权；租/售）

14）不动产销售过程中价外费用如何处理？

15）办公室的饮用水是“职工福利费”还是“办公费用”之争的焦点是什么？

16）销售使用过的不动产如何财税处理？

17）增值税进项税额抵扣实务的10个方面你都准确掌握了吗？

18）交际应酬与无偿赠送环节的财税处理要点

19）留抵税额是否可以抵减预缴增值税及如何纳税申报？

20）员工体检的正确财税处理要点

21）收到的增值税专用发票必须全部认证勾选吗？不认证勾选的可能税务结果是什么？

22）房地产开发企业“以老带新”奖励费有节税处理要点（现金奖励/购物卡/免物业费）？

23）分公司是否允许扣除以总公司名义支付的土地价款？

24）不动产销售过程中的赠送面积纳税处理技巧

25）常见的14种不合规发票如何防范？

26）银行承兑汇票收取的手续费开具的专用发票不能够抵扣吗？

27）支付给施工单位的提前竣工奖/违约金/延期付款利息/赔偿金/材差调整/人工费调整涉税处理要点是什么？

28）不动产销售过程中2个以上的买受人的发票开具要点

29）不动产销售过程中的预收款范围及如何开具发票？交房时是否需要收回？

30）房地产开发企业开具的预收款发票后续是否需要冲红？

模块2、房地产企业的所得税详解及处理技巧

31）房地产企业筹建期的税务处理（筹建期的截止时间）

32）所得税完工产品的界定及《商品房买卖合同》中交付条件差异分析

33）实案讲透开发产品全周期过程中涉及到的“预交计税毛利率/预计计税毛利”及“实际毛利率/实际毛利额”

34）期房销售的“预计毛利额”在纳税申报表当中“特定业务计算的应纳税所得额”之间的勾稽关系及账务处理差异性分析

35）将建好的幼儿园赠与当地教育局涉及到的所得税处理要点

36）实案精讲已销开发产品的计税成本如何计算？

37）税务局官方回复：追溯调整法还是未来适用法？

38）企业开发产品转为自用的又进行再销售的所得税处理要点

39）不动产销售过程中税会差异/税税差异/税票差异是什么？

40）企业商品促销活动中的赠品财税处理容易出现的问题是什么？

41）案例解析视同销售的正确处理要点

42）视同销售业务的税会差异及纳税申报演示

43）2009年31号文第21条，利息的正确处理

44）租入不动产作为办公室发生的装修费进项抵扣正确方式

45）劳动合同期内和到期后，不再续聘所发放的补偿金正确的财税处理方式是什么？

46）地方政府土地返还款的财税处理要点是什么（含不同的地区政策口径）？

47）个税手续费返还性质的界定及财税处理要点

48）案例解析弥补亏损两种操作方式下的不同税务结果

49）计算业务招待费等费用扣除限额时，我们很多人操作上存在误区

50）房地产企业会计上和所得税成本项目设置及差异分析

51）《房地产开发企业计税成本对象专项报告》涉及到要点如何把握？

52）实案解析房地产企业的成本归集及分配方法

53）思维导图解析：企业计税成本核算的一般程序

54）思维导图解析：房地产企业配套实施核算分析（所得税环节/土地增值税环节）

55）案例解析“买一赠一”财税处理要点

56）政策解析：企业采取买一赠一方式销售，如何确认收入（买房送车位/储藏室等）

57）政策解析：企业采取买一赠一方式销售，如何确认收入（买房送汽车/冰箱等）

58）以房抵工程款的税务处理分析

59）“三代费用”返还的财税处理要点

60）企业销售未完工开发产品取得的收入口径和会计上的预收账款口径差异分析

61）解除劳动合同一次性经济补偿金是否可以作为“三项经费”的计提基数？

62）员工的通讯费、职工交通补贴如何进行税前扣除？

63）职工体检产生的费用如何进行税前扣除？

64）出售地下车位如何进行企业所得税处理？

65）“敢”字当头！案例解读未按规定取得税前扣除凭证所得税处理要点

66）不同方式下的违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？

67）案例解析：建安成本无票的情况下，税前扣除如何处理？

68）实案分析：36号文的“甲供工程”58号文的“甲供材工程”口径差异

69）商品房交付时间点选择及交付的情况下对于增值税，企业所得税，土地使用税等产生的影响是什么？如何做好相应的纳税筹划？

70）房地产企业的土地增值税的预缴及企业所得税的退税问题

模块3、房地产企业土地增值税详解及成本分摊技巧

71）土地增值税征税范围如何把握？无产权不动产的销售收入是土地增值税收入吗？

72）如何确认土地增值税纳税人？

73）土地增值税的预征和清算两个阶段应该注意的要点有哪些？不同的账务处理的税务影响是什么？

74）案例解析：未申报缴纳预征土地增值税、或办理免征及缓征的税务后果是什么？

75）案例解析：土地增值税收入如何确定？包括：开具发票/未开具发票；预测面积数据/实测面积数据;签订合同/未签订合同；全额收讫款项/尚未收讫款项；税率调整情况等

76）地下车库/储藏室是否分摊土地成本的地区政策口径差异？

77）诚意金、违约金需要确定为土地增值税收入吗？

78）土地增值清算后再销售已转为自用或出租的房产的土地增值税如何处理？

79）不动产销售过程中被税务局界定的“销售价格明显偏低”如何处理？

80）税案警示：“关联方交易”被视为“价格明显偏低”补税和滞纳金及罚款

81）代收费用如何操作税收风险？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题

82）实案解析：“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？

83）实案解析：市政公用设施配套费、人防易地建设费能否土地增值税的税前扣除？能否加计扣除？能否作为开发费用扣除的计算基数？

84）从取得的票据入手精准讲解如何把握土地增值税税前扣除的原则

85）土地增值税清算时，汇入到扣除项目金额的截止时间是如何确定的？权责发生制还是收付实现制？我们签订合同时如何做到精准的管控前置？

86）案例解析：土地受让人支付的契税、拍卖费用、土地闲置费在企业所得税/土地增值税差别是什么？

87）土地出让金返还款在土地增值税前扣除明显的地区政策差异？

88）土地增值税的合法有效凭证有哪些？如何确保在土地增值税清算前取得所需要的有效凭证确保实现税收利益？

89）思维导图全方位全维度解析土地增值税的利息（展期贷款利息，罚息等）扣除的方法

90）土地增值税清算时对于开发费用（管理费用，销售费用，财务费用）是如何规定的？

91）开发间接费税会差异（会计维度、所得税维度、土地增值税维度）及从组织架构角度进行纳税筹划

92）土地增值税强制清算和通知清算，二者差异对纳税人的影响是什么？

93）房地产企业开发收购的在建工程，土地增值税清算时，能否加计扣除的地方政策口径是什么？

94）如何确定土地增值税清算单位和清算对象？是越细分越有利吗？企业有权自行分期吗？

95）企业是否可以启动土地增值税的二次清算？各地政策口径差异分析。

96）实案解析：土地增值税清算后尾盘销售的土地增值税如何申报？

97）成本票据欠缺和土地增值税核定征收之间是必然关系吗？从整体税负角度来看，土地增值税的核定征收对企业就一定有利？

98）红线外支出是否允许土地增值税税前扣除？不同的红线外支出对应的企业所得税处理迥异

99）开发项目的土地增值税清算具体工作步骤有哪些？

100）案例详解：销项税额抵减额在土地增值税清算过程中如何处理？调增收入？调减成本？

101）实例详解：土地增值税清算需要确立成本分摊方法有哪些（含土地成本分摊方法）？总局层面和地区政策汇总及总结（详解占地面积法/建筑面积法/销售收入法对于土地增值税税负的影响）

102）实案分析：土地成本分摊方法占地面积法/建筑面积法对于项目土地增值税税负的差异分析

103）地下车库的类型及如何界定其是否参与分摊土地成本？需要考虑哪些因素（容积率/土地出让合同/是否取得产证等因素）

104）地下车位变种销售对于财税处理不同结果的影响总结

105）不涉及产权转让的销售不动产取得的收入是否计入土地增值税收入存在地区差异

106）会计上的完全单位成本，所得税的计税成本，土地增值税的税前扣除项目，三者差异性及我们应该如何管控实现综合税负水平

107）土地增值税扣除项目注意要点（土地征用及拆迁补偿费,建筑安装工程费，拖欠的工程款延期付款利息及发票的开具，）

108）营销设施建造费（样板间/营销中心）财税处理差异分析（全维度：增值税，所得税，土地增值税，房产税）

109）土地增值税清算时的“代收费用”如何处理？

110）案例解析：大数据时代，天然气初装费如此操作带来恶劣的税务后果？

111）案例解析地下车库三种模式下的成本分摊及涉税处理

112）地下车位各税种实务问题地方政策口径

113）样板间/营销中心建造和装修过程中的软装/硬装/设施设备的购买的涉税处理要点

114）实案分析：甲供材/甲供工程确实存在很大差异

115）实案分析：股东出资未到位，公司对外借款形成利息在企业所得税和土地增值税税前扣除差异分析

116）实案分析：土增清算补缴巨额税款导致当期亏损如何处理？

117）增值税的进项税额如果没有抵扣情况下，能否一定能够土地增值税税前扣除？

118）进项税额如果没有抵扣，应该可以进成本，能否作为加计扣除的基数？

119）因老项目增值税实行简易计税，取得增值税专用发票的进项税额不得抵扣，可以计入土地增值税扣除项目

120）实案详解：视同销售在所得税和土地增值税维度的差异性分析及纳税申报的填报

模块4、典型税务案例解析及点评

121）知名地产商的实案分析：房地产项目土地增值税清算过程中和税务局的六大争议点

    （1）取得产权的地下建筑是否分摊土地成本？

         （2）建安成本分摊按照建筑面积还是受益原则？

    （3）人防成本土增税前扣除需要什么样的手续？

（4）工程监理费用和工程造价费用是成本还是开发费用作为税前扣除？

（5）开发产品装饰装修后作为售楼处然后无偿移交当地政府，其建造和装饰的成本是作为开发成本扣除还是销售费用扣除？

（6）按照受益原则分摊园林环境工程费，是按照总建筑面积还是地上建筑面积分摊？

122）税务局官方回复：土地增值税清算过程中土地成本税前扣除项目实际发生额，如何解读？

123）税企之争：企业所得税税前扣除的土地增值税预缴和计提之争对我们的启示是什么？

124）税企之争：企业所得税税前扣除的工资薪金权责发生制VS收付实现制？支付时间如何把握？

125）税企之争：向非金融机构借款利息在土地增值税税前扣除的风险

126）税企之争：土地出让金奖励款如何土地增值税税前扣除？

127）税企之争：公司以不动产对外投资，视同销售收入如何计量？

128）税企之争：关于应收未收的款项是否应当确认收入问题

129）诉案：四务融合（业务法务税务财务）维度解析：超20年人防工程使用权转让法务事项的界定及税务结果

130）税务稽查案例警示：必须以结果为导向，实现税收利益，从合同入手，遵从四务融合去处理借款利息的费用化或资本化。

131）实案样板：预提的土地增值税应做跨期调整

132）如何看待浙江税务局的土地增值税时“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除？

133）税企之争：扣除项目在不同业态之间如何进行成本分摊？

模块5、房地产企业的合同控税之攻略

【知识点】涉及到拿地，规划，开发建设，销售，交付，物业管理等全流程环节的各类合同计18个，合同细节入手告知你如何实现“四务融合”，如何从税务遵从的思维方式前置性合同管控实现税收利益。

134）《国有土地使用权出让合同》环节需要注意的细节及风险管控

135）供应商尽职调查对于我们的重要性解析及切入点

136）《规划方案设计合同》及《规划方案》当中对于我们项目整体税收利益的管控的要点

137）《工程施工图设计合同》签订时的实操要点

138）《总承包施工合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

139）《智能化施工合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

140）《工程监理服务合同》/《造价咨询合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

141）《门窗施工合同》/《楼梯栏杆、窗护栏加工制作附安装合同》/如何签订才可以税收利益和风险管控？

142）《园林景观绿化工程施工合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

143）《小区室外道路工程施工合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

144）《人防门/入户门采购附安装合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

145）《甲指乙供的钢筋/混凝土采购合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

146）《销售代理合同》如何签订才可以税收利益和风险管控？

147）《认筹协议》如何签订?

148）《成交确认书》如何签订?

149）《商品房买卖合同及补充协议》如何签订?

150）《个人购房贷款合作协议》注意要点是什么?