老师好，转让旧房也好，采用简易计税的企业也好。请问：采用简易计税的企业销售房屋时，计算增值税的时候，是不是差额计税（扣除土地价款）？直接举例：A公司销售房屋取得含税销售额10000万，该楼盘土地出让价4000万，请问A企业应交增值税是不是：（10000-4000）/（1+5%）*5%=285.71？这个算法到底对不？有的资料上是扣土地价，有的资料给出的计算过程是没有扣，我更加糊涂了！另外：这个计算公式，与企业是房地产企业，还是非房地产企业有关不？谢谢_CPA

问题已解决

老师好，转让旧房也好，采用简易计税的企业也好。请问：采用简易计税的企业销售房屋时，计算增值税的时候，是不是差额计税（扣除土地价款）？直接举例：A公司销售房屋取得含税销售额10000万，该楼盘土地出让价4000万，请问A企业应交增值税是不是：（10000-4000）/（1+5%）*5%=285.71？这个算法到底对不？有的资料上是扣土地价，有的资料给出的计算过程是没有扣，我更加糊涂了！另外：这个计算公式，与企业是房地产企业，还是非房地产企业有关不？谢谢

大吴| 提问时间：07/13 10:22

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赵老师

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亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

不是的，您这里的理解是有误的。您可以参考老师下面总结的两个表格来重新理解一下的。

转让不动产（房企销售自行开发的房地产项目除外）

计税方法	类别	销售额	计税公式
一般计税	非自建自建	全额	销项税额＝收入÷（1＋9％）×9％
简易计税	自建	全额	应纳税额＝收入÷（1＋5％）×5％
简易计税	非自建	差额	应纳税额＝（收入－购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％
预缴税款	自建	全额	预缴税款＝收入÷（1＋5％）×5％
预缴税款	非自建	差额	预缴税款＝（收入－购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％

房企销售自行开发的房地产项目

类别	计税方法	计税公式
申报纳税	一般计税	销项税额＝（收入－土地价款）/（1＋9％）×9％
申报纳税	简易计税	应纳税额＝收入/（1＋5％）×5％
预收款预缴	一般计税	预缴税款＝预收款/（1＋9％）×3％
预收款预缴	简易计税	预缴税款＝预收款/（1＋5％）×3％

这里是需要区分房地产开发企业还是非房地产开发企业的。

祝您学习愉快！

07/13 10:45